外国人在马来西亚买房：MM2H vs PR 哪种身份更合适？2026

如果你计划搬到马来西亚生活，买房可能是其中一个重要决定。 然而，当开始研究马来西亚房产时，许多人都会遇到同一个问题：应该以马来西亚第二家园计划（MM2H）身份买房，还是等取得永久居民（PR）后再置业？

本文将带你了解 MM2H 与 PR 在马来西亚买房时的差别，包括买房资格、房贷、相关费用、找房渠道，以及交易过程中常见的注意事项。

另外，如果你需要从海外支付买房头期、尾款或其他相关费用，提前规划国际汇款同样重要。Wise 提供透明的费用和按市场中间汇率兑换货币，支持安全、可追踪的大额国际汇款。符合条件的用户还可享有大额汇款专属服务及优惠费率，让跨境支付购房款更加方便。

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MM2H 和 PR 在马来西亚买房资格上有什么不同？

在比较买房之前，先了解两种身份的定位会更容易理解后面的差异。

• MM2H（Malaysia My Second Home） 是马来西亚政府推出的长期居留计划，适合希望退休、长期居住或拥有第二居所的人士¹。申请人需要符合计划规定，并持续满足相关条件才能续签。
• PR（Permanent Resident，MyPR 红卡） 则属于永久居留身份²，没有 MM2H 的续签要求，通常申请过程较为繁琐，更适合已经长期在马来西亚工作、生活，或永久移民到马来西亚的人。

想了解如何申请 MM2H 马来西亚第二家园计划？可以阅读本文了解 MM2H 马来西亚第二家园计划的申请条件、流程与费用。

另外，在马来西亚，外国人购买住宅主要受州政府规定（State Rules）管理，不同州属会根据物业类型、地区及买家身份设定不同的最低买房价格和审批要求，有需要请咨询专业顾问。

PR 各州属最低买房门槛（参考区间）

如果你持有 MyPR，一般仍需要按照所在州属适用的买房规定办理。

作者

Sylvia

Expatica 小提示

注意：不同州属会因物业类型（如公寓或有地住宅）、地区及州政府政策而设有不同门槛，签约前应向律师、持牌房地产代理或相关州政府确认最新规定。

MM2H 各等级最低买房金额

如果你持有 MM2H，则除了符合州政府规定外，还需要符合 MM2H 计划等级（白银、黄金、铂金）本身的买房要求，不同等级对应不同的最低买房金额¹。

作者

Sylvia

Expatica 小提示

注意 MM2H 的最低买房金额并不会取代州政府规定。例如白银等级最低买房金额为 RM600,000，但如果目标物业位于最低门槛为 RM1,000,000 的州属，则仍须购买符合该州规定的物业。反之，如果州政府门槛低于 MM2H 最低买房金额，则仍须符合 MM2H 的买房要求。

买房与卖房

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买房费用：MM2H 和永久居民（PR）有什么不同？

根据马来西亚国家银行（Bank Negara Malaysia）的《Foreign Exchange Policy》，非居民可在马来西亚借款⁴，但实际贷款申请仍须符合银行的信贷政策及相关监管规定。

一般来说，PR 的贷款条件更接近马来西亚公民，因此有机会申请较高的贷款成数（Loan-to-Value，LTV），审批流程也相对简单。

相比之下，MM2H 持有人仍属于外国买家。虽然部分银行提供房屋贷款，但贷款成数通常较低，银行也可能要求提供更多收入、资产或海外财务证明。实际可贷比例会因银行、收入状况、物业类型及申请人的整体财务情况而有所不同。

这意味着，同样价格的房产，MM2H 买家须准备的首期现金，通常比 PR 买家更高。正式申请前，先向银行索取文件清单与预审条件较为稳妥。

以下整理 MM2H 与 PR 买房贷款成数（LTV）的差异：

除了贷款之外，两者在印花税方面也有不同。

自 2026 年 1 月 1 日起，外国买家（包括 MM2H 持有人）购买住宅物业，需缴纳楼价 8% 的统一印花税；而 PR 则与马来西亚公民一样，适用 1%–4% 的累进印花税税率⁷。以价值 RM1,000,000 的住宅为例，MM2H 买家的印花税为 RM80,000，而 PR 只需按累进税率计算。

总结：哪种身份更适合你的买房目标？

MM2H 和永久居民（PR）都可以在马来西亚买房，但适合哪一种身份，取决于你的长期规划，而不仅仅是买房预算。

如果你的目标是在马来西亚退休、长期居住，或购买第二居所，MM2H 通常是更现实的置业选择。它让符合资格的外国人能够长期居留，并可根据 MM2H 计划购买符合规定的住宅物业。

PR 则更适合已经长期在马来西亚生活的人。 如果你本身已经取得永久居民身份，或正在长期工作、定居并符合申请资格，买房时可能在贷款选择及长期持有规划方面更具优势。

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无论你是通过 MM2H 还是 PR 在马来西亚买房，如果买房资金来自海外，都需要提前规划国际汇款。 从支付订金、首付款到尾款，除了比较汇率，也建议留意手续费、预计到账时间，以及是否需要提供资金来源证明，以免影响交易进度。

作者

Sylvia

Expatica 小提示

买房款属于高敏感交易，转账前最好保留 SPA、律师通知、付款指示和身份证明，并预留审核时间。

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Wise 马来西亚使用指南2026：如何跨境汇款与消费

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资料来源

1. Malaysia My Second Home (MMH2) – Malaysian Immigration Department
2. Entry Permit – Malaysian Immigration Department
3. iproperty.com.my – Foreigners Buy Property in Malaysia in 2026: What You Must Know Before Buying 
4. FEP Rules for Non-Resident: Borrowing in Malaysia – Bank Negara Malaysia 
5. Jargon Buster – Home Loan – HLB 
6. Malaysia My Second Home-i | Term Loan | Home Loan | Property Financing
7. Prop Cashflow: Foreigner Stamp Duty Malaysia: 8% （2026）