马来西亚卖房指南（2026）流程、委任中介、计算 RPGT 税费

从委任中介、准备产权文件，到计算产业盈利税（RPGT）、办理产权过户，甚至将卖房款汇往海外，每一个环节都可能影响交易进度与最终到手金额。

这篇指南将带你了解马来西亚卖房的完整流程，包括所需文件、税费成本、产权转让步骤，以及卖房后如何安全处理跨境资金，让你在出售房产时更有把握。

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关键要点

• 卖房前，应先确认产权资料、身份证明及房贷状态是否一致。
• 产业盈利税（RPGT）税率会因卖家的身份及持有年限而有所不同，外籍业主尤其需要提前规划。
• 买卖双方通常需委任律师处理买卖合约（SPA）、印花税和土地局过户手续。
• 提前准备完整文件，有助于减少交易延误并提高成交效率。
• 若计划将卖房款汇往海外，应保留相关交易与资金来源文件，并提前了解银行或汇款机构的审核要求。

1. 先确认身份、产权和出售时机

在正式挂牌前，建议先确认自己的身份、物业产权资料及出售时机。这些因素不仅会影响交易流程，也关系到卖房成本与税务安排。

卖家身份尤其重要，因为产业盈利税（Real Property Gains Tax，RPGT）的税率会因身份不同而有所差异。根据马来西亚内陆税收局（LHDN）现行规定，马来西亚公民与永久居民适用同一组税率，而非公民及非永久居民则适用另一组税率¹。

此外，卖家也应了解物业的产权类型。常见的产权包括 Individual Title（独立地契）、Strata Title（分层地契） 及 Master Title（总地契）；至于 Freehold（永久地契） 与 Leasehold（租赁地契），则反映土地持有年限。不同产权性质可能涉及不同的过户要求，部分物业在转让时亦可能需要取得州政府批准^2，3。

以下是现行 RPGT 税率的主要区别^1，3，6：

• 非公民／非永久居民：持有物业 5 年内出售，税率高达 30%；第 6 年起出售，则为 10%
• 马来西亚公民与永久居民：持有物业 3 年内出售，RPGT 税率为 30%；第 4 年为 20%，第 5 年为 15%；第 6 年起出售则为 0%
• 核实重点：护照或身份证上的姓名，应与产权登记资料及贷款文件完全一致

💡 小提醒： 卖房前，务必逐一核对产权证（Title Deed）、贷款文件和身份证件上的姓名与资料。即使只是英文拼写不一致，也可能导致律师重新准备文件，拖慢签约及过户进度。

2. 先估价，再定一个现实卖价

在挂牌之前，先了解物业的大致市场价值，有助于提高成交机会，也能避免因定价不当而拖延出售进度。你可以从以下几个方向交叉参考：

如果定价明显高于市场水平，即使找到有兴趣的买家，也可能因为银行估值不足而影响贷款获批，导致交易延误甚至告吹。相反，合理的定价策略通常更有利于吸引买家、加快议价与成交。

3. 把房子整理到适合买家看房

在买家真正踏进房子之前，他们往往已经透过照片形成第一印象。适当整理物业，不一定需要大规模翻新，但能有效提升整体观感，增加看房意愿。

清洁与修补

彻底清洁房屋，并处理一些容易被忽略的小问题，例如修补墙面裂缝、更换损坏的灯泡或灯具、调整松动的门把等。这类成本不高的改善，往往能让房子看起来维护良好，也有助于提升买家的信心。

提前检查水电状况

建议在挂牌前检查水管、电路、插座、冷气及其他基本设备是否运作正常。如果买家在看房或验屋时发现明显问题，可能会要求降价，甚至影响交易进度。

准备高质量房源照片

多数买家都是先在线上浏览房源，再决定是否预约看房。若预算允许，可考虑聘请专业摄影师拍摄室内与公共设施照片，突显采光、空间感及房屋特色，有助于提升房源吸引力，并增加实际看房机会。

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4. 先准备文件和欠费清单

卖房前，建议确认以下文件和记录是否齐全：

• 产权证（Title Deed）
• 身份证明（护照或 MyKad）
• 银行贷款余额证明（Redemption Statement）
• 门牌税（Cukai Pintu）和地税（Cukai Tanah）缴款记录
• 物业管理费结清证明（适用于分层地契物业）
• 装修或改建相关收据

如果物业涉及未缴清的税费、管理费或其他欠款，律师通常会要求先处理相关款项，部分所需文件也可能无法顺利取得，从而影响后续的签约与过户安排。

5. 决定找中介还是自己卖

卖家可以选择委托持牌房地产中介，或自行出售物业。两种方式各有优缺点，可根据自身时间、经验及预算决定。

选择中介时，建议核实其 LPEPH（Lembaga Penilai, Pentaksir, Ejen Harta Tanah dan Pengurus Harta）注册资格、过往成交记录、熟悉地区和服务范围，再做决定。

6. 接收报价并签署意向书

当买家对物业感兴趣时，通常会先提出报价，卖家可根据市场情况选择接受、拒绝或提出还价。双方就价格与主要条件达成共识后，交易便会进入意向书阶段。

一般流程如下：

1. 买家提出报价；卖家评估后决定接受、拒绝或还价
2. 双方达成初步协议后，买家通常会支付一笔诚意金（Earnest Deposit），金额约为成交价的 1% 至 3%³
3. 双方签署意向书（Letter of Offer），列明成交价、随屋附带项目，以及正式签署买卖合约（Sale and Purchase Agreement，SPA）的期限

需要留意的是，意向书并不等同于正式的买卖合约，但它已记录双方的主要交易条件，因此内容越清晰，后续越能减少争议。

卖家可在此阶段确认以下细节：

• 诚意金金额及付款方式
• 哪些家具、电器或固定装置会随屋出售
• 首付款及后续款项的支付时间表
• 是否包含装修、加建或其他附带设施

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7. 找律师处理 SPA 和过户

律师负责什么？

在马来西亚，房地产交易通常由律师协助处理法律程序。律师的主要职责包括起草及审查买卖合约（SPA）、安排印花税事宜、办理土地局过户手续，以及在需要时申请州政府同意（State Consent）。

律师费怎么算？

律师费一般按房价阶梯计算。根据现行《Solicitors’ Remuneration Order 2023》，首 RM500,000 的交易金额收费约为 1.25%（最低 RM500），之后的交易金额则按较低比率递减计算⁶。建议事前向律师索取书面报价，再确认委任。

哪些情况需要额外审批

涉及非公民交易、部分租赁地契（Leasehold）物业，或受州政府规定约束的土地，可能需要申请州政府同意（State Consent），审批时间也会相对较长，建议尽早启动相关程序^3，7。

如果物业仍有未清偿房贷，卖方律师也需与相关银行及其委任律师协调，办理赎回贷款（Redemption）及文件交接，因此整体流程可能较一般买卖更长。

8. 处理房贷清算、银行对接和产权转让

如果物业仍有未清偿房贷，卖家需要先完成赎回贷款（Redemption）的程序，才能顺利办理产权转让。整个流程大致如下^3，6：

1. 向原有贷款银行申请贷款余额证明（Redemption Statement）
2. 卖方律师与相关银行及各方律师协调资金交接与文件安排
3. 卖方银行在收到赎回款项后，出具解除抵押文件（Discharge of Charge）
4. 律师向土地局提交相关文件，完成产权转让登记

建议提前备好银行账户资料和贷款相关文件，有助于减少过户延误的风险。

9. 算清 RPGT 和其他卖房成本

RPGT（产业盈利税，Real Property Gains Tax）是根据卖房所得的净利润征收的税项。简单来说，其计算方式如下⁶：

应缴税额 =（卖价 − 买价 − 可扣除费用）× RPGT 税率

了解适用税率及可扣除项目，有助于更准确地估算实际卖房收益，并提前做好财务规划。

现行 RPGT 税率（2026 年）^1，3，6

马来西亚公民及永久居民（Part I）：

外籍卖家（非公民、非永久居民，Part III）：

值得注意的是，马来西亚公民及永久居民可申请一次性 RPGT 豁免（once-in-a-lifetime exemption）；非公民及非永久居民则不适用此项优惠^3，8。

可扣除费用

部分与出售物业直接相关的费用，可用于降低应税利润，例如⁶：

• 律师费
• 房地产中介佣金
• 与物业增值相关的翻新或改建费用
• 与交易有关的专业服务费用

建议妥善保存发票、收据及付款记录，以备税务申报时作为证明文件。

⭐️ 重要提醒： 如涉及外籍身份、跨境税务安排，或曾放弃马来西亚公民身份，建议在卖房前向 HASiL（马来西亚国家内陆税务局） 确认最新规定，或咨询注册税务代理，以免影响申报安排。

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10. 收到卖房款并安排跨境转账

成交后，律师会先从结算金额中扣除相关费用，包括律师费、未清偿贷款、适用税项及 RPGT（如适用），再将净款转入卖家指定的银行账户。

如果计划将款项汇出马来西亚，建议提前处理以下事项：

• 提前通知银行，了解大额汇款所需的合规文件
• 确认收款账户名称与产权所有人资料一致
• 保留 SPA、律师结算单、RPGT 申报记录等文件，以便证明资金来源
• 比较不同汇款渠道的汇率及手续费，选择适合自己的汇款方式

对于长期居住海外的卖家而言，除了银行电汇，也可考虑使用 Wise 等国际汇款平台处理跨境转账。Wise 采用中间市场汇率（mid-market exchange rate，即外汇市场买卖价之间的中间价格），并在转账前清楚列明手续费与预计到账金额，方便预估实际可收到的款项。到 https://wise.com/my/pricing/ 查看更多。

如需了解不同跨境汇款方式的费用与特点，可参阅我们的马来西亚国际汇款指南，或进一步阅读马来西亚银行开户指南，了解开户条件及所需文件。

💡 小提醒： 成交后请妥善保存所有文件，包括 SPA、律师结算单、RPGT 申报记录和银行汇款回单。跨境转账时，这些文件可用于证明资金来源，帮助通过银行或汇款平台的合规审核。

本文提供的资源与信息截至 2026 年 6 月。政策、税率和汇率可能随时间变化，请以官方最新公告为准。

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资料来源

资料检查日期：2026年06月13日

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8. LHDN Malaysia: RPGT Exemption