马来西亚房地产：马来西亚买房攻略（2026 最新指南）

本文将手把手带你了解马来西亚买房指南，从选房、贷款、签署买卖合约（SPA），到最终领取钥匙（Vacant Possession）的完整流程；并深度解析隐藏成本，助你避坑省钱。

重点摘要

• 外国人购房限制：外国人在马来西亚买房通常有价格门槛（如多数州属要在 100 万令吉以上），且不能购买马来保留地（Malay Reserve Land）¹。
• 前期费用：除了房价，你需要准备约房价 10% 的头期，以及约 8% 的印花税和约 1-3% 的律师费等额外费用^2，3。
• 购房流程：标准流程包括看房、支付订金、签署买卖合约（SPA）、申请贷款、支付税费、尾款及交房，购房周期通常耗时 3-6 个月甚至更久²。
• 汇款省钱攻略：使用提供透明汇率和优惠手续费的跨国汇款供应商。

外国人可以在马来西亚买房吗？

可以，但有特定限制。马来西亚是东南亚对外国人买房政策最友好的国家之一，允许外国人拥有永久地契（Freehold）房产¹。

主要限制与门槛：

1. 最低价格：吉隆坡、柔佛等多数州属规定外国人仅能购买价格超过 100 万令吉（RM1,000,000）的房产¹（雪兰莪州的门槛可能高达 200 万令吉）。
2. 禁购类型：外国人严禁购买马来保留地（Malay Reserve Land）、土著单位（Bumi Lot）以及部分中低价位房屋。
3. 州政府批准（State Consent）：外国买家必须获得州政府当局批准，通常需要支付一笔行政费用（State Consent Fee）。
4. 房产盈利税（RPGT）：外国人在出售房产时，若有盈利，通常需要缴纳比本地公民更高的产业盈利税（例如，5 年内出售的房产需付高达 30%）³。

马来西亚买房条件与要求

在开始买房之前，必须先了解所需文件和资格。以下表格详细列出了居民与非居民的区别：

类别	马来西亚居民/公民 （Residents/Citizens）	非居民/外国人 （Non-residents/Foreigners）
必备身份证明	MyKad （身份证）	有效护照第二家园计划 （MM2H） ，如有
财务证明	公积金（EPF/KWSP）结单、最近 3-6 个月的薪水单、报税单 （Form BE/EA Form）5	海外收入证明（如银行对账单）等
信用记录/核心要求	CCRIS/CTOS 信用记录良好	必须获得州政府书面批准
贷款成数 （LTV）	最高可达 90%4	通常仅为 50% – 70%4

马来西亚居民/公民首购族优惠：可申请“我的第一间房屋计划”（SRP）或免印花税优惠（根据 2026 预算案，优惠至 2027 年 12 月 31 日，仅限价值最高 RM500,000 的房子）⁶。

马来西亚买房流程：详细步骤指南

在马来西亚，无论是购买新楼盘（New Launch）还是二手房屋（Sub-sale），以下是标准的操作步骤：

1. 设定预算并咨询专业人士

• 在看房前，使用在线房贷计算器，根据你的月收入计算可负担的房价。建议月供不要超过净收入的 35%⁷。
• 看房前先咨询银行，查询你的 CCRIS 或 CTOS 信用评分，确保符合贷款资格。

2. 搜寻与看房 

• 通过马来西亚房屋买卖网（如 PropertyGuru, iProperty）搜寻房源。
• 注意 永久地契 （Freehold） 与 租赁地契 （Leasehold） 的区别（永久地契更保值且无需申请延长租期）。
• 看房时注意周边设施（如 MRT/LRT 站）。如果是二手房，务必检查房屋结构是否有裂痕或漏水。

3. 签署意向书 （Letter of Offer）与支付订金

选定心仪房产后，你需要签署购买意向书（Letter of Offer），并支付一笔 2% – 3% 订金 （Earnest Deposit）⁸。

4. 贷款申请与签署买卖合约（SPA）

• 聘请律师起草买卖合约 （Sale and Purchase Agreement, SPA）
• 向银行申请房屋贷款

5. 签署 SPA、支付头期与尾款

• 双方签署 SPA 后，支付剩余的头期款 （Down Payment）（减去已付的订金，通常是 7-8% ）⁸。随后银行会根据进度或合约向卖方发放贷款。
• 涉及大额资金转账（尤其是从海外汇款支付头期或尾款）时，选择安全且汇率优的渠道至关重要。

马来西亚房价概况

马来西亚的房地产市场因地区而异。吉隆坡（KL）作为首都，马来西亚房价最高；而槟城和柔佛（新山）也是热门的投资热点。

马来西亚房价较低的地区

如果你预算有限，可以考虑吉隆坡周边的城市，如雪兰莪州的加影 （Kajang）、万宜 （Bangi） 或士毛月 （Semenyih）⁹。这些地区随着公共交通（如 MRT）的延伸，交通日益便利，但房价仍低于市中心。

如何为马来西亚房产进行融资？

在马来西亚买房，最常见的融资方式是申请房屋贷款（Housing Loan）。

• 贷款成数 （Margin of Finance）：马来西亚公民购买房产通常可获得最高 90% 的贷款；外国人在马来西亚买房通常只能获得 50% – 70% 的贷款⁴。
• 贷款类型：包括定期贷款 （Term Loan）、半灵活贷款 （Semi-Flexi） 和灵活贷款 （Full-Flexi）¹⁰。
• 利率：2026 马来西亚中央银行（Bank Negara Malaysia） 最新公布的隔夜政策利率（OPR）为 2.75%，但银行房贷的实际利率可会根据银行内部定价、贷款产品、固定/浮动利率等调整¹¹。

马来西亚买房需要多少钱？费用明细

除了房价本身，你必须预留预算支付各种“隐形成本”。以下是马来西亚买房的主要费用清单：

• 印花税 （Stamp Duty）：
  • 马来西亚公民买房时须缴纳的产权转让印花税（Memorandum of Transfer, MOT）税率是按房价分段累进计算的¹⁸：

房价	税率（房价的%）
首 RM100,000	1%
RM100,001–RM500,000	2%
RM500,001–RM1,000,000	3%
超过 RM1,000,000	4%

另外，还有贷款合同印花税（Loan Agreement Stamp Duty），通常是 0.5% 的贷款金额。

• 根据 2026 年财政预算案的最新制度，非马来西亚公民及非永久居民需付约 8% 的印花税^2，3。
  

• 律师费 （Legal Fees）：按房价比例计算（通常约 0.4%–1.2%）³。
• 买卖合约费与杂费：约 RM1,000 – RM4,000 的搜索费、注册费等³。
• 房屋估价费 （Valuation Fees）：如果是二手房贷款，银行需要估价报告，费用约RM500 – RM2,500³。
• 房屋贷款保险 （MRTA/MLTA）：虽然非强制，但建议购买。MRTA 是一次性支付，MLTA 是分期支付¹²。万一发生不幸，保险公司代为偿还房贷。
• 头期 （Down Payment）：通常为房价的 10%²。
• 后续持有成本：门牌税 （Cukai Pintu）、地税 （Cukai Tanah）、物业管理费 （Maintenance Fee） 等¹³。

汇款到马来西亚买房：国际转账成本大比拼

我们对比使用 Wise 与银行将 50,000 美元 （USD） 汇款至马来西亚（兑换成 令吉 MYR）的费用：

（以下数据仅供参考，请以各平台官网或 App 实时查询为准）

汇款 50,000 USD 至 MYR	使用 Wise 汇款	使用银行汇款
汇款手续费	约 166.54 USD （透明费用）	一般电汇收取约 15-50 USD14 （具体费用取决于你用于汇款的国外银行、账户类型、总金额等）
汇率	1 USD = 3.89 MYR （中间市场汇率）	1 USD = 3.96-3.97 MYR，且可能含隐形加价 （以 Maybank、CIMB、Public Bank 官网现实的兑换率为例）15，16，17

数据查询日期：2026 年 2月 27日。来源：Wise 、Maybank、CIMB、Public Bank

虽然银行的手续费看似较低，但由于汇率较差，你最终损失的金额可能高达数千令吉。Wise 使用中间市场汇率，并明确列出所有费用，特别适合用于支付买屋子的头期或分期付款，帮你省下可观的置业成本。

另外，需要注意的是，银行在进行大额跨境汇款时，往往会受到每日或单笔转账的限额影响。尤其是在支付房产头期或分期款这类高额交易时，可能需要分多次汇出，流程较为繁琐，也可能影响交易时间安排。相比之下，Wise 一般提供较高的转账限额（视国家与验证等级而定），处理较大额的购房款项更为便利。

Jason 在 Trustpilot 上的评价：

透过 Wise 汇款在海外购房非常棒非常棒。我已经用 Wise 很多年了，之前用来在国外购房，发现不需要外国银行账户就能缴付水电费。App 很好用，转账速度很快，手续费也很合理。我非常喜欢 Wise！

免责声明： 鉴于个人隐私保护原则，文中提及的客户名称为化名。此外，该评价系客户真实体验分享，不涉及任何商业付费推广。

马来西亚值得投资房产吗？

在马来西亚买房的利与弊

优点 （Pros）	缺点/挑战 （Cons）
房价相对低廉：相比新加坡、香港，马来西亚房价更廉宜19。 外国人拥有权：允许外国人直接拥有 100% 房产及永久地契1。 对冲通胀：房产通常是长期对抗通胀的有效资产。	外国人购房门槛：各州设有最低价格限制（如 RM100万起）1。 变现慢：购房周期通常耗时 3-6 个月甚至更久2。 盈利税 （RPGT）：5 年内出售的房产需付 30%）3。

专家提示：成功在马来西亚买房的关键

• 明确预算：不仅是房价，要预留 9-15% 的现金用于支付头期和各项杂费³。
• 寻找专业帮助：聘请合法的房地产经纪和熟悉房地产法的律师。
• 切勿只看表面：购买二手房时，不仅要看装修，更要检查屋顶、水管和电路。
• 了解术语：搞懂 Freehold（永久地契）、Leasehold（租赁地契）、Strata Title（分层地契）等概念。
• 时机把握：关注 OPR 利率走势，利率较低时锁定贷款配套更划算。

总结

在马来西亚买房，虽然涉及复杂的法律程序和财务规划，但只要做好功课，这完全是个可实现的目标。从了解外国人购房限制、准备充足的买房资料，到精算律师费和印花税等费用，每一步都能让你的购房流程更顺畅。

请务必聘请专业的律师和房产经纪协助你完成交易。同时，别忘了在资金环节把好关，能为你在置业过程中节省可观的费用，让你的安家梦更轻松实现。

常见问题解答 （FAQ）

在马来西亚买房需要多少头期？

马来西亚公民通常需要支付房价的 10% 作为头期；但如果是外籍人士，银行可能要求支付 30% 到 40% 甚至更高的头期⁴。

在马来西亚买房时，如何节省汇款费用？

使用银行进行跨境汇款往往伴随着高昂的手续费和汇率加价。使用提供透明汇率和优惠手续费的跨国汇款供应商，特别是大额购房汇款，能节省显著成本。

如何确保大额购房汇款的资金安全？

请务必选择受监管的金融机构。汇款前，确保你使用的汇款平台受马来西亚国家银行（BNM）监管。此外，时刻警惕房产诈骗，确保收款账号是律师楼的客户账户（Client Account）或开发商的特定账户，而非个人户口。

我住在国外可以在马来西亚买房子吗？

可以。只要符合外国人的购房门槛（如最低房价要求）并获得州政府批准，即使不住在马来西亚也可以购买房产²。你可以通过律师授权书（Power of Attorney）委托律师代办手续，并远程处理资金支付。

免责声明：本文提供的资源与信息截至 2026 年 2 月。政策与汇率可能随时间变化，请以官方最新公告为准。

资料来源

1. MM2H: Buying Property
2. Bamboo Routes: Buying and owning a property as a foreigner in Kuala Lumpur （2026）
3. Bamboo Routes: The full list of property taxes, costs and fees in Kuala Lumpur （2026）
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资料检查日期：2026年02月27日