马来西亚房屋贷款指南：外籍人士申请、利率与购房汇款

身份、收入来源、房产类型、所在州属，以及跨境资金什么时候到位，都可能影响整个购房流程。尤其是海外收入申请人，除了准备贷款文件，还要提前考虑首付、律师费、印花税和最终付款的资金安排。

本文会从外籍人士申请马来西亚房贷开始，带你了解贷款成数、利率、申请文件、州属购房限制，以及跨境汇款需要注意的事项。

本文仅供一般信息参考，不构成房贷、法律、税务或投资建议。 利率、贷款条件、外籍人士购房门槛及州属规定可能调整，实际申请前应以银行、律师、州属土地部门及相关官方机构的最新要求为准。

Wise 大额汇款优惠 

Wise 提供国际汇款服务，采用中间市场汇率 (Mid-market rate)，绝无隐藏费用。取而代之的是透明且低廉的转换成本。当汇款金额超过等值 20,000 英镑（约合 26,000 美元）时，还可享受自动折扣和专属客服支持，大幅降低在马来西亚卖房后将资金汇回国的成本。立即填写 Wise 表单了解详情。

前往官网

重点概览

• 外籍人士能否申请：多数情况下可以，但最终资格与审核条件以银行为准
  
  • 建议核实：银行
  • 常见时间点：看房前
• 贷款成数：没有适用于所有外籍买家的统一比例，会因银行、收入、身份与房产条件而异
  
  • 建议核实：银行
  • 常见时间点：下订前
• 利率怎么报：浮动房贷通常以SBR + 银行利差计算
  
  • 建议核实：银行产品页
  • 常见时间点：比贷阶段
• 需要准备什么资金：首付、税费、律师费，以及可能的尾款差额
  
  • 建议核实：银行、律师、卖方
  • 常见时间点：签约到交割前

外国人能申请马来西亚房屋贷款吗？

多数情况下可以，但银行会结合申请人的身份、收入、现有负债、信用记录和目标房产进行审核。一个常见误解是，只要外籍人士可以买房，就一定能按照本地买家的条件贷款，实际并不是这样。

马来西亚国家银行的现行规定允许非居民在符合相关规定的情况下取得令吉贷款，用于包括购买住宅或商业物业在内的实体经济活动。不过，这并不代表所有外籍人士都能获得相同的贷款比例或条件。最终仍要看银行的信贷评估。

如果你还在整理搬迁和置业顺序，可先阅读《海外搬家清单》和《海外买房提示》，再进入比贷阶段。

常见申请资格与贷款成数

银行一般会了解你的年龄、收入是否稳定、签证或居留身份、现有债务和信用记录，也会对房产进行估值。不同银行对外籍人士、海外收入以及不同类型房产的接受条件可能不同。比如，HSBC Malaysia 的 HomeSmart 页面目前列明居民和非居民均可申请，但实际融资比例仍要经过银行审核。⁴

所以，网上常见的 “外国人可以买到 X 成贷款” 只能当作参考，不要直接拿来计算自己的首付预算。真正有用的是向银行取得预批或正式贷款报价。

申请前可以先确认：

• 年龄是否符合银行要求
• 是否能提供稳定的收入证明
• 签证或居留身份是否符合要求
• 银行是否接受你的海外收入
• 房产的估值、用途和类型是否符合贷款条件
• 银行最终是按成交价还是估值计算可贷款金额

Cherry

小提示

如果你已经看中一套房，不妨在下订前先问银行大概可以贷多少。这样准备首付时会更有底，也不容易因为实际贷款金额低于预期而临时找资金。

州属最低购房门槛与州政府批准

外籍人士买房，还要过银行以外的一关。马来西亚不同州属对外国人购房有自己的规定，包括最低购房价格、可购买的房产类型，以及是否需要州政府批准。具体要求可能因州属、房产类型和项目而不同。

因此，在签署买卖协议前，最好让律师确认：

• 这套房是否允许外籍人士购买
• 是否达到所在州的最低购房价格
• 是否需要州政府批准
• 如果需要批准，会不会影响 SPA，也就是买卖协议中的付款时间

Cherry

小提示

银行已经给了预批，并不代表房产交易就可以直接往下走。贷款审批和外籍人士购房资格是两个不同的问题，最好同时确认。

马来西亚房贷利率怎么算？

马来西亚部分浮动利率房贷会以标准基准利率（SBR）加银行利差的方式计算。SBR 与马来西亚国家银行的隔夜政策利率（OPR）机制有关。银行实际给你的利率，则还会受到贷款产品和个人申请条件影响。

例如，HSBC Malaysia 的 HomeSmart 页面会以 SBR 加银行利差的方式展示房贷利率。具体报价还是要以银行当时提供的条件为准。⁴

实际房贷利率 ≈ SBR + 银行利差

因此，比房贷时不要只看广告上的利率数字。贷款期限、提前还款条件、锁定期以及其他相关费用，也值得一起看。

SBR、OPR、DSR、CCRIS、CTOS 是什么？

SBR（标准基准利率）是银行房贷常用的参考利率之一；OPR（隔夜政策利率）则是马来西亚国家银行的政策利率。DSR（偿债比率）主要用来衡量借款人的债务负担。银行会根据自己的审核政策和计算方式，评估申请人是否有能力承担新的贷款。

至于信用记录，CCRIS 是马来西亚国家银行的中央信贷参考资料系统；CTOS 则是另一类商业信用资料来源，两者不是同一个系统。准备申请房贷前，可以先通过 BNM CCRIS 了解自己的信用资料。³

申请马来西亚房屋贷款需要准备什么？

如果你用海外收入申请，真正花时间的往往不是填写表格，而是把收入、银行流水和税务资料串起来。

银行可能要求你提供：

• 护照及签证或居留证明
• 收入证明
• 银行流水
• 税务资料
• 现有贷款或负债资料
• 买卖协议或其他房产文件
• 银行要求的其他证明

如果资料已经准备好，可以按这个顺序推进：

1. 先询问几家银行是否接受你的身份、收入来源和目标房产。
2. 准备并提交贷款申请。
3. 银行进行信用审核及房产估值。
4. 获批后签署贷款要约书。
5. 签署 SPA（Sale and Purchase Agreement，买卖协议），由律师继续处理贷款及产权文件。
6. 文件完成后，银行按约定安排放款。

审批需要多久？哪些情况可能影响结果？

房贷审批没有一个适用于所有申请人的固定时间。补件、房产估值、律师文件和银行内部审核，都可能影响进度。如果申请人使用海外收入，银行还可能需要额外核实收入来源和相关文件，因此实际时间也可能与普通本地申请不同。

比较常见的影响因素包括：

• 申请资料不完整
• 收入来源解释不足
• 现有债务较高
• 信用记录存在问题
• 银行估值与成交价格存在较大差异
• 房产项目、产权或用途不符合银行的贷款条件

Cherry

小提示

DSR 并不是一个所有银行都采用相同计算方式和统一上限的数字。 因此，不建议简单写成 “DSR 超过某个比例就一定会被拒”。最终还是要看具体银行的审核标准和你的整体财务情况。

除了月供，还要准备哪些买房成本？

只算每个月要还多少贷款，很容易把预算算得太简单。真正买房时，除了首付，还可能遇到印花税、律师费、估值费，以及贷款相关的保险或保障产品。

例如，递减式抵押贷款保障（MRTA）和定额式抵押贷款保障（MLTA）都是房贷相关的保障安排，但具体是否需要购买、保障方式和费用，都要看银行及具体产品，不能一概而论。

买房前，最好把这些费用和预计月供放在同一份预算里。否则即使贷款已经获批，到了签约或交割阶段，仍可能需要临时准备一笔现金。

买房与卖房

马来西亚房地产：马来西亚买房攻略（2026 最新指南）

阅读更多

如何安排首付和跨境购房资金？

这一步经常被低估。贷款获批，并不代表所有钱都会由银行处理。订金、首付、律师费、印花税，以及成交价和最终贷款金额之间的差额，都可能需要你自己按不同时间点支付。

如果资金来自海外，最好提前确认：

• 收款账户名称和银行资料
• 付款用途应该如何填写
• 预计入账时间
• 汇款过程中需要哪些身份或资金证明
• 汇率变化会不会影响最终预算

如果你是非居民，最好在签约前先了解马来西亚国家银行针对外汇、非居民借款和令吉付款的相关规定。可以参考马来西亚国家银行外汇政策和非居民在马来西亚借款常见问题（最后更新日期：2024 年 11 月 15 日）。^{1, 2} 至于具体的贷款、付款和汇款安排，最终还是要以银行和律师针对你的个案确认的方案为准。

因此，如果你准备从海外汇入首付或其他购房资金，最好在签约前就让银行和律师确认付款路径，而不是等到最后一个付款期限才处理。

Cherry

小提示

很多买家把注意力都放在 “贷款批不批”上，却忘了贷款批复、律师文件和付款期限是三条不同的时间线。海外资金如果还需要换汇或审核，最好预留一些缓冲时间。

如果你想先了解海外资金管理，可以参考 Expatica 的《跨境国际银行服务》和《国际汇款指南》。

汇购房资金到马来西亚前要核对什么？

如果你需要从海外向马来西亚汇入购房资金，Wise 可以作为其中一种国际汇款选择，但它不是房贷提供方，也不是购房交易的参与方。

使用前，先确认你的付款对象是否接受该汇款方式，以及收款账户、币种和身份验证要求是否匹配。Wise 的费用、可用路线和转账条件会根据币种、金额和具体情况变化，应以交易时显示的官方信息为准。

如果涉及较大金额，可以先查看 Wise 大额转账页面，了解当前支持的币种、费用及相关条件。Wise 目前也说明，较大金额的转账可能适用不同的费用安排。⁵

不过，不要因为可以使用某种汇款工具，就默认它一定适合支付你的房产交易款项。如果你要支付首付、律师费或尾款，最好先向收款方确认付款要求，再决定使用哪种汇款方式。

在马来西亚，Wise (Wise Payments Malaysia Sdn. Bhd.) 是由马来西亚国家银行 (Bank Negara Malaysia) 授权的汇款（Money-Changing）及汇款业务（Remittance）执照持有者，受《2011年金钱服务业务法》（Money Services Business Act 2011）监管。

资料来源

1. Bank Negara Malaysia — Foreign Exchange Policy：用于核对马来西亚外汇政策框架，以及非居民进行跨境资金安排时可参考的官方规定。
2. Bank Negara Malaysia — FAQs: Non-Resident Borrowing in Malaysia：用于核对非居民在马来西亚借款，以及购买不动产相关的官方说明。
3. Bank Negara Malaysia — CCRIS：用于核对 CCRIS 的定义、信用资料用途及官方查询入口。
4. HSBC Malaysia — HomeSmart：作为银行房贷产品示例，用于参考 SBR 加银行利差的报价方式及部分申请资料要求。具体贷款条件以银行当时提供的产品及申请结果为准。
5. Wise — Large Amount Transfers：用于核对 Wise 大额转账的产品说明、适用场景及官方操作入口。费用、支持币种、限额和可用性以实际交易页面为准。

资料检查日期：2026 年 8 月 16 日