Les règles pour acheter au Québec en tant qu’étranger

Cet article est informatif. Il ne remplace pas l’avis d’un notaire, d’un avocat, d’un fiscaliste ou d’un courtier hypothécaire avant une promesse d’achat.

Points clés

• Titulaire d’un permis de travail : Vous pouvez parfois acheter si votre permis (ou autorisation de travail) a au moins 183 jours de validité restante au moment de l’achat et si vous remplissez les autres conditions de l’exception. Cela ne garantit pas le financement : la banque peut encore exiger une mise de fonds plus élevée et plus de justificatifs.
• Étudiant international : L’achat n’est possible que si vous remplissez des conditions cumulatives strictes (présence, déclarations fiscales, plafond de prix, etc.). Avant de vous engager, faites vérifier votre admissibilité exacte et les preuves à fournir.
• Achat conjoint : Un achat peut être envisageable si votre conjoint(e) admissible participe réellement à l’acquisition et que la structure du dossier respecte la réglementation. Faites valider la forme de l’achat (titres, parts, financement) avant toute promesse.
• Investisseur étranger sans exception : Sans exception applicable, vous devez viser un bien hors du champ de l’interdiction ou hors zone visée, ce qui limite fortement les options. Dans ce profil, un projet résidentiel classique à Montréal est souvent incompatible.

Wise pour préparer la preuve des fonds et vos CAD

Quand vous achetez au Québec en tant qu’étranger, le sujet n’est pas seulement juridique : il est aussi documentaire et calendaire. Les banques et le notaire peuvent demander une preuve d’origine des fonds et des fonds disponibles en dollars canadiens (CAD) au bon moment (dépôt, signature, ajustements). Avec le compte Wise, vous pouvez détenir et convertir en CAD en voyant les frais à l’avance, puis organiser votre transfert selon les instructions du notaire.

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Comprendre l’interdiction fédérale en 2026

La base juridique est fédérale, et non québécoise. La Loi sur l’interdiction d’achat d’immeubles résidentiels par des non-Canadiens interdit en principe à un non-Canadien d’acheter directement ou indirectement certains immeubles résidentiels au Canada. L’interdiction a été prolongée jusqu’au 1^er janvier 2027.

Son objectif est de limiter une partie de la demande étrangère sur le logement résidentiel. En pratique, le mot « étranger » ne signifie pas automatiquement « interdit » : la réponse dépend de votre statut d’immigration, du type de bien, de sa localisation et des exceptions prévues par la loi et son règlement.

Ne confondez pas les notions suivantes :

• Le statut d’immigration, par exemple un permis de travail, un permis d’études ou la résidence permanente.
• La résidence permanente, qui est un statut précis en droit de l’immigration.
• La résidence fiscale, qui sert à déterminer certaines obligations fiscales, mais ne crée pas à elle seule un droit d’acheter.
• La simple présence au Canada, qui ne suffit pas non plus.
• L’exception réglementaire, qui doit pouvoir être démontrée au moment de l’achat.

Pour une lecture pratique au Québec, la synthèse de l’OACIQ est utile, mais elle ne remplace pas l’analyse de votre situation précise.

Quels biens et quelles zones sont visés ?

La difficulté ne tient pas seulement au statut de l’acheteur. La SCHL indique que l’interdiction vise notamment les maisons, les condos, les maisons en rangée et les bâtiments comptant trois logements ou moins lorsqu’ils se trouvent dans une région métropolitaine de recensement (RMR) ou une agglomération de recensement (AR). Les immeubles de quatre logements ou plus ne relèvent généralement pas de cette définition fédérale, et les terrains vacants ne sont plus couverts par l’interdiction depuis les modifications de 2023.

La qualification dépend du bien et de l’adresse exacts. Un immeuble apparemment commercial ou multifamilial peut nécessiter une analyse plus précise de sa structure et de son usage.

Une RMR est une région métropolitaine de recensement et une AR une agglomération de recensement. Montréal et Laval se trouvent dans une zone à vérifier de près. Entre l’annonce et la promesse d’achat, contrôlez toujours l’adresse exacte sur la carte de la SCHL.

Vérifier si votre statut vous permet d’acheter

Si vous n’êtes ni citoyen canadien ni résident permanent, raisonnez comme un lecteur qui coche des conditions plutôt que comme quelqu’un qui interprète la loi de manière abstraite. La bonne question n’est pas seulement « suis-je au Canada ? », mais « mon statut entre-t-il aujourd’hui dans une exception que je peux prouver ? ».

Avant toute offre, préparez les documents qui permettent d’établir votre statut et votre exception éventuelle.

• Confirmer votre statut exact : permis de travail, permis d’études, résidence permanente ou autre.
• Vérifier la validité restante du permis lorsqu’une exception dépend du travail.
• Déterminer si le bien entre dans la définition des immeubles résidentiels visés.
• Vérifier si l’adresse se trouve dans une RMR ou une AR.
• Préparer les pièces d’identité, permis, preuves de présence et documents fiscaux demandés.
• Valider la structure d’un achat conjoint avec une personne admissible.
• Demander un avis professionnel lorsque le dossier combine immigration, fiscalité, financement ou propriété indirecte.

Cas le plus fréquent : le permis de travail valide

Un résident temporaire qui travaille au Canada peut relever d’une exception s’il détient un permis de travail valide, ou une autorisation de travailler, dont la validité restante est d’au moins 183 jours à la date de l’achat. Il ne doit pas non plus avoir déjà acheté un immeuble résidentiel au Canada pendant la période d’interdiction.

Cette exception peut ouvrir la porte juridiquement, mais elle ne crée pas un droit au financement. Une banque ou un courtier peut encore demander une mise de fonds plus élevée, un historique de crédit, des preuves de revenus et une documentation complète sur l’origine des fonds.

Étudiants, achat conjoint et autres exceptions

Les autres exceptions existent, mais elles sont souvent plus exigeantes ou plus circonstancielles.

• Étudiants internationaux : l’exception suppose notamment des études dans un établissement désigné, cinq années de déclarations fiscales, au moins 244 jours de présence au Canada pendant chacune des cinq années précédentes, aucun achat antérieur pendant l’interdiction et un prix ne dépassant pas 500 000 CAD.
• Achat conjoint : un non-Canadien peut acheter avec son époux, son épouse ou son conjoint de fait lorsque l’autre personne est citoyenne canadienne, résidente permanente ou relève elle-même d’une exception admissible.
• Personnes protégées et certains demandeurs d’asile : des exceptions peuvent s’appliquer selon le statut exact et les critères fédéraux.
• Décès, don ou séparation : certaines acquisitions résultant de ces situations ne suivent pas la logique d’un achat classique.
• Autres cas particuliers : revenez au règlement et demandez un avis professionnel avant de signer.

Toutes les exceptions ne se valent pas en pratique. L’exception liée au permis de travail est généralement plus simple à vérifier, tandis que les autres demandent souvent une analyse détaillée du statut, des preuves et de la structure de l’achat.

Ce qu’il faut prévoir au Québec avant de faire une offre

Une fois le filtre fédéral passé, vous entrez dans la mécanique québécoise. La promesse d’achat sert de base à la négociation, l’inspection aide à protéger l’acheteur et le notaire finalise l’acte de vente ainsi que les inscriptions nécessaires.

Le rôle des intervenants doit être clair dès le début. Le courtier immobilier peut structurer la recherche et l’offre, le prêteur évalue le financement, et le notaire encadre la signature.

Avant de faire une offre :

• Obtenez une préapprobation ou au moins un accord de principe.
• Vérifiez l’adresse sur la carte de la SCHL avant d’investir du temps dans les visites.
• Lisez la promesse d’achat avec attention, surtout les conditions de financement et d’inspection.
• Prévoyez le calendrier entre l’acceptation de l’offre, les vérifications et la signature chez le notaire.
• Confirmez très tôt comment la mise de fonds et les frais seront transmis.
• Conservez des copies claires de tous les justificatifs sur l’origine des fonds.

Frais, droits de mutation et obligations fiscales à vérifier

Le premier coût local à comprendre est celui des droits de mutation immobilière, souvent appelés « taxe de bienvenue ». À cela s’ajoutent les frais de notaire, les taxes municipales et scolaires et, selon votre profil, des obligations fiscales liées à la détention, à la location ou à la revente.

Les coûts et obligations dépendent de la municipalité, du statut du propriétaire, de l’usage du bien et de l’année fiscale. Demandez une estimation détaillée avant la signature.

Un point vaut une clarification. Le Québec ne doit pas être traité comme s’il appliquait automatiquement la même surtaxe générale que certaines autres provinces pour les acheteurs étrangers. Autre chose à savoir, la taxe fédérale sur les logements sous-utilisés a changé, donc vérifiez toujours l’année fiscale concernée avant d’assumer qu’elle s’applique, ou non, à votre situation.

Financer l’achat et préparer la preuve des fonds

Le droit d’acheter et la capacité d’emprunter sont deux questions différentes. Même si vous êtes admissible juridiquement, un prêteur peut refuser le dossier ou demander une mise de fonds plus importante. Les banques et courtiers examinent notamment le statut, les revenus, l’historique de crédit, la provenance des fonds et le moment où l’argent sera disponible.

Il n’existe pas une règle universelle de mise de fonds pour tous les acheteurs étrangers. Les politiques varient selon le prêteur, le bien, le statut et la solidité du dossier. Une provenance des fonds mal documentée ou un calendrier trop serré peuvent bloquer une transaction même lorsque le montant disponible paraît suffisant.

Préparez au minimum :

• Des pièces d’identité et documents d’immigration à jour.
• Des lettres d’emploi, avis de cotisation ou autres preuves de revenus adaptées à votre situation.
• Des relevés bancaires et justificatifs de la provenance des fonds.
• Une preuve de votre historique de crédit, au Canada ou à l’étranger si le prêteur l’accepte.
• Les détails du bien et la promesse d’achat lorsqu’elle existe déjà.
• Un plan précis pour transférer la mise de fonds et les frais de clôture.

Organiser le transfert depuis l’étranger sans bloquer la transaction

Un transfert immobilier ne se résume pas à obtenir un taux de change intéressant. Vous devez aussi prouver l’origine de l’argent, confirmer le destinataire et faire correspondre le calendrier du transfert avec la signature. Un justificatif manquant ou une instruction de paiement non confirmée peut retarder le dossier.

Préparez la conversion et l’envoi de la mise de fonds bien avant la date limite. Un compte Wise peut être une option à comparer pour détenir, convertir ou envoyer des fonds en CAD, mais son utilisation doit rester compatible avec les exigences de conformité, les plafonds et les coordonnées de paiement communiquées par le notaire, la banque et le prêteur.

Risques et erreurs qui coûtent cher

• Confondre résidence fiscale et droit d’acheter, alors que la loi regarde d’abord le statut et l’exception applicable.
• Viser un condo ou une maison en zone concernée sans vérifier l’adresse sur la carte de la SCHL.
• Croire qu’acheter un bien aide automatiquement à immigrer.
• Sous-estimer la mise de fonds, les frais de notaire et les droits de mutation.
• Attendre le dernier moment pour convertir ou transférer les fonds.
• Penser qu’un permis de travail suffit aussi pour obtenir un prêt.

Le calendrier, les justificatifs et la clarté des frais comptent autant que le taux de change. Avant la signature, choisissez une solution de paiement et de gestion des devises que les intervenants de la transaction acceptent réellement.

Quelles alternatives si vous n’êtes pas admissible ?

Si la réponse immédiate est non, votre projet n’est pas nécessairement terminé. L’objectif est de trouver une solution légale, documentable et finançable, et non de contourner l’interdiction.

• Attendre un changement de statut, par exemple l’obtention de la résidence permanente.
• Viser un bien situé hors d’une RMR ou d’une AR, après vérification de l’adresse.
• Étudier un immeuble de quatre logements ou plus si le projet et le financement le permettent.
• Reporter l’achat et demander un avis à un professionnel.

Dans certains dossiers, la décision la plus prudente est simplement d’attendre que le statut, le financement et la documentation soient alignés.

Conclusion

Acheter au Québec en tant qu’étranger exige de séparer trois questions : le droit d’acheter, la nature et la localisation du bien, puis la capacité de financer la transaction. Vérifiez votre exception et l’adresse avant de visiter ou de signer. Préparez ensuite la mise de fonds, les justificatifs d’origine des fonds, les droits de mutation et les frais de clôture. Comme les règles et les situations personnelles peuvent évoluer, confirmez votre dossier auprès des sources officielles et de professionnels qualifiés.

Sources

• Ministère de la Justice du Canada : texte consolidé de la Loi sur l’interdiction d’achat d’immeubles résidentiels par des non-Canadiens, vérifié le 21 juillet 2026.
• Ministère des Finances du Canada : prolongation de l’interdiction jusqu’au 1^er janvier 2027, vérifiée le 21 juillet 2026.
• Société canadienne d’hypothèques et de logement : biens visés, exceptions, critères liés aux permis et carte des RMR et AR, vérifiés le 21 juillet 2026.
• OACIQ : présentation québécoise de l’interdiction fédérale, vérifiée le 21 juillet 2026.
• Gouvernement du Québec : droits de mutation immobilière et base d’imposition, vérifiés le 21 juillet 2026.
• Agence du revenu du Canada : changements apportés à la taxe sur les logements sous-utilisés, vérifiés le 21 juillet 2026.