Acheter au Canada selon votre statut d’immigration

Ce contenu est informatif et ne constitue pas un avis juridique, fiscal, hypothécaire, migratoire ou d’investissement.

Points clés

• Les citoyens canadiens et les résidents permanents peuvent généralement acheter, mais doivent encore satisfaire aux critères du prêteur et prévoir les frais de clôture.
• Certains titulaires d’un permis de travail peuvent bénéficier d’une exception fédérale si les conditions sont remplies au moment de l’achat, notamment la validité restante du permis et la limite d’un logement.
• L’exception applicable aux titulaires d’un permis d’études est beaucoup plus stricte et ne rend pas automatiquement le financement réaliste.
• Acheter un bien au Canada ne donne pas automatiquement la résidence permanente, un droit de séjour, un emploi ou une approbation hypothécaire.
• Avant toute offre, vérifiez séparément la légalité de l’achat, la faisabilité du financement ainsi que les taxes et coûts applicables dans la province et la municipalité visées.

Ce que votre statut change vraiment

L’interdiction fédérale visant certains non-Canadiens est actuellement prévue jusqu’au 1er janvier 2027. Elle concerne principalement certaines propriétés résidentielles situées dans une région métropolitaine ou une agglomération de recensement; des exceptions existent selon la personne, le bien, son emplacement et les circonstances de l’achat.

Citoyen canadien

Un citoyen canadien n’est pas visé par l’interdiction fédérale visant certains non-Canadiens. Cela ne supprime toutefois ni les exigences du prêteur ni les frais de clôture. Vous devrez généralement démontrer vos revenus, votre niveau d’endettement et votre capacité à verser la mise de fonds requise en CAD.

Une préapprobation aide à cadrer le budget, surtout dans un marché tendu ou une ville où plusieurs droits de mutation peuvent se cumuler. Une possibilité légale d’acheter ne signifie pas que le financement sera automatiquement accordé.

Résident permanent

Le résident permanent n’est généralement pas visé par l’interdiction fédérale. L’accès à une hypothèque dépend cependant de la stabilité de l’emploi, de la cote de crédit et des preuves de revenus au Canada. Si vous venez d’arriver, certains prêteurs peuvent demander des relevés bancaires, des preuves d’actifs, une lettre d’emploi et parfois un historique de crédit étranger.

Des banques comme RBC et CIBC proposent des parcours pour nouveaux arrivants. Un courtier hypothécaire peut également comparer les politiques de plusieurs prêteurs.

Titulaire d’un permis de travail

Certains titulaires d’un permis de travail peuvent acheter un immeuble résidentiel au Canada, mais seulement si les conditions de l’exception sont remplies au moment de l’achat. La SCHL indique notamment qu’ils doivent détenir un permis de travail valide ou être autorisés à travailler au Canada, disposer d’au moins 183 jours de validité restants à la date de l’achat et ne pas avoir déjà acheté d’immeuble résidentiel au Canada pendant que l’interdiction était en vigueur.

L’exception légale ne garantit pas l’acceptation bancaire. Le prêteur peut encore refuser le dossier si le revenu est trop récent, si le contrat d’emploi est court ou si la mise de fonds et son origine ne sont pas suffisamment documentées.

Avant de présenter une offre, vérifiez au minimum :

• La date d’expiration du permis ou de l’autorisation de travail
• Le type exact de statut inscrit sur vos documents
• Si vous avez déjà acheté un logement pendant la période visée
• La politique du prêteur concernant les résidents temporaires
• Les surtaxes provinciales ou municipales susceptibles de s’appliquer

Titulaire d’un permis d’études

Le permis d’études est le cas le plus sensible, car l’exception fédérale repose sur plusieurs conditions cumulatives. La SCHL mentionne notamment l’inscription dans un établissement d’enseignement désigné, le dépôt des déclarations de revenus requises pour les cinq années précédentes, une présence au Canada d’au moins 244 jours pendant chacune des cinq années civiles précédant l’année de l’achat, un prix ne dépassant pas 500 000 CAD et l’absence d’un achat résidentiel antérieur pendant l’interdiction.

Même lorsque l’exception légale est disponible, le projet n’est pas nécessairement prudent ou finançable. Sans revenu stable, historique de crédit local ou mise de fonds suffisante, le principal obstacle peut être l’hypothèque plutôt que le droit d’acheter.

Ce que l’achat d’un bien vous donne, et ne vous donne pas

Acheter peut apporter de la stabilité si vous prévoyez vivre plusieurs années dans la même région. Cela peut aussi constituer un projet patrimonial ou un investissement, à condition que le budget, le financement et les règles locales soient cohérents.

En revanche, l’achat d’un logement ne modifie pas votre statut migratoire à lui seul. Acheter une maison n’aide pas automatiquement à immigrer : les autorités évaluent les demandes de résidence et de permis selon leurs propres critères.

Ce que l’achat peut vous donner en pratique :

• un logement principal si vous avez le droit de résider au Canada;
• un actif libellé en dollars canadiens;
• davantage de prévisibilité sur certaines dépenses de logement;
• un projet à long terme si votre situation reste stable.

Ce qu’il ne vous donne pas automatiquement :

• la résidence permanente;
• le droit de rester au Canada;
• un visa ou un permis;
• un emploi;
• une hypothèque approuvée.

Les cinq étapes de vérification à faire avant de présenter une offre

Financer l’achat et préparer la mise de fonds

Les prêteurs examinent notamment le revenu, la stabilité de l’emploi, les dettes, la cote de crédit et la mise de fonds.

Pour un nouvel arrivant ou un résident temporaire, la différence tient souvent aux preuves demandées. Un prêteur peut accepter un historique de crédit canadien plus court dans certains programmes, demander un historique étranger ou exiger davantage de documents sur l’emploi, les actifs et l’origine de la mise de fonds.

À titre indicatif, l’Agence de la consommation en matière financière du Canada rappelle des repères d’environ 39% pour les frais mensuels de logement et de 44% pour l’endettement mensuel total. Ces ratios servent de points de repère et ne garantissent pas une approbation.

Élément	Citoyen ou résident permanent	Permis de travail	Point à vérifier
Revenu	Les revenus canadiens sont généralement privilégiés	Le contrat, sa durée et la continuité du revenu peuvent être examinés de près	Lettre d’emploi et preuves de revenus récentes
Crédit	La cote canadienne est souvent centrale	L’historique local peut être limité	Solutions pour nouveaux arrivants selon le prêteur
Mise de fonds	Minimum applicable selon le prix du bien	La qualité et l’origine des fonds peuvent être examinées plus étroitement	Liquidité et traçabilité des fonds
Assurance prêt	Souvent requise avec une mise de fonds inférieure à 20%	Même règle générale, avec une analyse propre au dossier	Coût total du prêt après la prime d’assurance

Les exigences varient selon le prêteur, le produit hypothécaire et le profil de l’emprunteur. Demandez une liste écrite des documents nécessaires avant de transférer des fonds.

Si vous devez recevoir ou déplacer des fonds depuis l’étranger, vérifiez non seulement le montant, mais aussi la mécanique du transfert et les exigences de traçabilité du prêteur et de votre professionnel juridique. Si votre mise de fonds (ou une partie des frais de clôture) provient d’une autre devise, un compte Wise peut vous aider à détenir des fonds en CAD, à convertir au bon moment avec une meilleure visibilité sur les frais, puis à effectuer un virement vers le compte indiqué (banque canadienne, compte en fidéicommis/« trust account » de l’avocat, etc.).

Conservez également vos relevés et justificatifs de provenance des fonds, car ils sont souvent demandés au moment de la clôture.

Coûts, taxes et règles locales à vérifier

Les coûts varient selon la province, la municipalité, le type de bien et la date de la transaction. Le même statut migratoire peut donc produire un budget très différent à Toronto, Vancouver ou Québec.

Province	Coûts de base à prévoir	Surtaxes possibles pour certains non-résidents	Particularités locales
Ontario	Droits de cession immobilière, frais juridiques et frais de clôture	L’ISNR peut ajouter 25% pour certaines acquisitions visées	Toronto impose également des droits municipaux sur certaines transactions
Colombie-Britannique	Droits de transfert immobilier, frais juridiques ou notariaux et frais de clôture	Une taxe additionnelle de 20% peut s’appliquer dans certaines zones à certains acheteurs étrangers	Vérifiez la zone, la part résidentielle du bien et les exemptions éventuelles
Québec	Droits de mutation, frais de notaire, débours et ajustements de clôture	À vérifier selon le statut, la municipalité et la transaction	Les droits de mutation sont souvent appelés « taxe de bienvenue » et les tranches peuvent varier selon la municipalité

Les taux, zones visées, exemptions et modalités peuvent évoluer. Confirmez les montants auprès des autorités provinciales et municipales ainsi qu’auprès de votre avocat ou notaire.

En Ontario, le choc budgétaire peut venir du cumul des droits de cession immobilière et de l’impôt sur la spéculation pour les non-résidents lorsqu’il s’applique. En Colombie-Britannique, distinguez la taxe générale de la taxe additionnelle applicable dans les zones désignées.

Au Québec, séparez les droits de mutation, les frais de notaire et les ajustements de clôture. La facture municipale liée aux droits de mutation peut arriver après la transaction.

Ajoutez également la prime d’assurance prêt hypothécaire lorsque votre mise de fonds est inférieure à 20%, ainsi que les ajustements de taxes municipales ou de charges de copropriété à la clôture.

Acheter pour y vivre ou pour investir

Le raisonnement diffère selon que vous cherchez une résidence principale ou un investissement. Pour y vivre, le dossier dépend surtout de la stabilité de votre séjour, du budget mensuel et de la date à laquelle vous pourrez occuper le bien.

Pour investir, le prêteur peut être plus prudent, la mise de fonds plus élevée et la fiscalité plus complexe. Demandez dès le départ si le bien sera traité comme une résidence occupée par le propriétaire ou comme un immeuble d’investissement, car cette distinction peut modifier la mise de fonds exigée, le taux proposé et l’analyse du risque.

Conclusion

Votre statut détermine d’abord si une exception ou une interdiction fédérale s’applique, mais il ne règle pas à lui seul la question du financement. Avant de présenter une offre, confirmez le droit d’acheter, obtenez une estimation réaliste de votre capacité d’emprunt et calculez les frais provinciaux et municipaux. Préparez également des preuves claires de revenus, d’actifs et d’origine de la mise de fonds. Lorsque votre statut est temporaire ou que la transaction comporte une surtaxe potentielle, faites examiner le dossier par les professionnels compétents avant de vous engager.

Sources

• SCHL : cadre de l’interdiction visant certains non-Canadiens, définitions et principales exceptions, consulté le 21 juillet 2026.
• SCHL : FAQ sur l’application pratique de l’interdiction et les exceptions, consultée le 21 juillet 2026.
• Justice Canada : règlement précisant les conditions applicables aux résidents temporaires, consulté le 21 juillet 2026.
• Agence de la consommation en matière financière du Canada : étapes d’achat, coûts et repères d’endettement, consultés le 21 juillet 2026.
• Agence de la consommation en matière financière du Canada : mise de fonds et assurance prêt hypothécaire, consultées le 21 juillet 2026.
• Agence de la consommation en matière financière du Canada : préapprobation hypothécaire et documents courants, consultés le 21 juillet 2026.
• RBC : programme hypothécaire destiné aux nouveaux arrivants, consulté le 21 juillet 2026.
• CIBC : options hypothécaires pour nouveaux arrivants, consultées le 21 juillet 2026.
• Gouvernement de l’Ontario : impôt sur la spéculation pour les non-résidents, consulté le 21 juillet 2026.
• Gouvernement de la Colombie-Britannique : taxe additionnelle sur les transferts immobiliers dans les zones visées, consultée le 21 juillet 2026.
• Gouvernement du Québec : droits sur les mutations immobilières, consultés le 21 juillet 2026.