Les étapes pour acheter à distance un bien immobilier

Ce guide fournit des informations générales et ne remplace pas un avis juridique, fiscal, hypothécaire ou d’investissement adapté à votre situation.

Points clés

• Éligibilité : Un non-résident ne peut pas acheter n’importe quel logement, n’importe où, car une règle fédérale encadre encore certains achats jusqu’au 1er janvier 2027. Avant d’aller plus loin, vérifiez votre statut, le type de bien et la zone où il se situe.
• Type de bien : Un logement résidentiel “classique” (maison, condo, etc.) n’est pas traité comme un immeuble de quatre logements ou plus, et un détail technique peut faire basculer tout le dossier. Confirmez la catégorie exacte du bien avant de faire une offre.
• Emplacement : L’adresse compte autant que le prix, car un bien situé dans une RMR ou une AR peut être soumis à des règles différentes d’un bien situé juste à côté. Contrôlez l’adresse dans l’outil de la SCHL avant de vous engager.
• Budget réel : Le prix affiché n’est qu’une partie du coût total, car il faut ajouter taxes, frais de clôture, change et virements. Préparez votre enveloppe complète avant de négocier pour éviter une mauvaise surprise au moment de la signature.
• Équipe locale : À distance, votre sécurité dépend beaucoup des professionnels sur place (courtier, notaire/avocat immobilier, inspecteur, fiscaliste) qui vérifient le bien et encadrent la transaction. Choisissez-les avant de verser l’acompte et clarifiez qui fait quoi.
• Immigration : Acheter un bien n’accorde ni visa, ni résidence permanente, ni droit de vivre au Canada, même si la transaction est possible. Séparez clairement votre projet immobilier de votre projet migratoire.

Wise pour préparer l’acompte et la clôture en CAD

Lors d’un achat à distance, le risque n’est pas seulement le prix du bien : c’est aussi le calendrier (acompte, conditions, signature) et le montant net disponible en dollars canadiens (CAD). Si vos fonds viennent de l’étranger, le compte Wise peut vous aider à détenir et convertir en CAD avec une visibilité préalable sur le taux et les frais, puis à organiser un transfert quand vous recevez les instructions du notaire/avocat (compte en fidéicommis, références, délai).

Découvrir le compte Wise

Étape 1 : vérifier si l’achat est autorisé dans votre cas

Avant de parler de prêt, d’offre ou de transfert d’argent, il faut répondre à la première question : avez-vous le droit d’acheter ce bien précis, dans cette zone précise, avec votre statut précis ?

Ce que disent les règles fédérales jusqu’en 2027

La SCHL rappelle que l’interdiction fédérale d’achat de certains immeubles résidentiels par des non-Canadiens a été prolongée jusqu’au 1er janvier 2027. En pratique, elle vise notamment des logements résidentiels courants, comme une maison, un logement jumelé ou un condo, dans certaines zones urbaines ou périurbaines.

Le vocabulaire géographique peut prêter à confusion : CMA et CA en anglais correspondent à RMR et AR en français. La localisation exacte doit donc être vérifiée avant d’aller plus loin.

Checklist de vérification :

• Votre statut d’immigration ou de résidence vous permet-il d’entrer dans une exception ?
• Le bien entre-t-il dans la catégorie des immeubles résidentiels visés ?
• L’adresse se situe-t-elle dans une RMR ou une AR selon l’outil de la SCHL ?
• La transaction vous donne-t-elle uniquement un droit de propriété, sans effet automatique sur votre statut migratoire ?

Dans quels cas un non-résident peut-il encore acheter ?

La réponse n’est pas un simple oui ou non. Certaines situations restent ouvertes, notamment pour certains résidents temporaires, certains achats hors RMR ou AR, les immeubles de quatre logements ou plus et certains projets liés à l’aménagement ou à des terrains vacants. Le statut de l’acheteur ne suffit donc jamais, à lui seul, pour déterminer si l’achat est autorisé.

Ces situations sont des repères généraux. Faites confirmer votre éligibilité et la catégorie exacte du bien avant de signer une offre ferme.

Étape 2 : cadrer le budget total et le financement

Le prix affiché sur l’annonce n’est qu’un point de départ. Pour un achat immobilier au Canada en tant que non-résident, la vraie question est de savoir combien vous devez mobiliser avant même la remise des clés.

Un budget solide doit inclure la mise de fonds, les frais de clôture, les droits de mutation, les surtaxes éventuelles pour acheteur étranger, l’inspection, le change, les virements et les dépenses qui commencent après l’achat. Pour une personne vivant en France qui vise un condo à Montréal ou un chalet hors RMR ou AR, le total peut varier fortement selon la province, la ville et la méthode utilisée pour envoyer les fonds.

Apport, hypothèque et critères des prêteurs

Certaines grandes banques canadiennes, dont RBC, TD et Scotiabank, proposent des programmes hypothécaires à des nouveaux arrivants ou résidents temporaires admissibles. Pour un acheteur vivant à l’étranger, l’accès au financement dépend notamment de son statut, de son admissibilité à l’achat, de ses revenus, de son historique de crédit et des critères propres au prêteur.

Les critères et documents varient selon le prêteur, le statut de l’acheteur et le bien financé. Vérifiez les conditions directement auprès de l’établissement ou d’un courtier autorisé.

Réduire le coût du change et des virements avant l’offre

Acheter en CAD alors que vous gagnez en EUR, CHF, USD ou dans une autre devise crée un risque simple : si le taux évolue entre l’offre et la clôture, votre coût réel évolue aussi. Certains prestataires facturent un virement et ajoutent également une marge au taux de change.

Si vous devez convertir et envoyer des fonds pour votre achat, le compte Wise peut vous aider à consulter le taux moyen du marché, les frais et le montant reçu avant l’envoi.

Par exemple, une personne vivant en France et préparant l’achat d’un appartement au Canada peut convertir une partie des fonds en CAD avant l’offre, puis conserver le solde disponible jusqu’à la clôture. L’objectif n’est pas de prédire le marché, mais d’éviter qu’une variation de change ne modifie le budget final au dernier moment.

Étape 3 : rechercher le bien et auditer le dossier à distance

Acheter une maison au Canada à distance ne signifie pas acheter à l’aveugle. Votre objectif est de transformer un achat lointain en achat vérifié, avec des documents, des preuves et des professionnels clairement identifiés.

Une visite vidéo peut aider, mais elle ne remplace pas l’audit du dossier. La protection de l’acheteur à distance repose surtout sur la revue documentaire, l’inspection locale et la vérification juridique avant toute offre ferme.

Les documents à exiger avant de faire une offre

Checklist des pièces à demander :

• le titre ou les informations de propriété disponibles ;
• le relevé des taxes foncières ;
• les frais et règles de copropriété, si le bien est un condo ;
• les rapports d’inspection existants, le cas échéant ;
• l’historique des travaux et les factures importantes ;
• le bail en cours et les conditions de location, si le bien est occupé ;
• le projet de promesse d’achat, si le vendeur en fait déjà circuler un.

Faites vérifier ces documents par un professionnel local avant de vous engager, surtout si vous ne pouvez pas voir le bien en personne.

Qui doit vérifier quoi selon la province ?

Au Québec, le notaire intervient notamment dans la préparation de l’acte, les vérifications finales et la clôture. En Ontario, les aspects juridiques, la vérification du titre, l’enregistrement et le traitement des fonds sont généralement coordonnés par un avocat immobilier. En Colombie-Britannique, ces services peuvent être fournis par un avocat ou un notaire public, selon le dossier. Le courtier intervient surtout dans la recherche du bien, la préparation de l’offre et la négociation.

La répartition des rôles peut varier selon la province, le professionnel et la transaction. Demandez par écrit qui contrôle le titre, les taxes, les signatures et les fonds.

Étape 4 : faire l’offre et sécuriser l’acompte

C’est le moment où le projet devient engageant. Une offre mal rédigée peut vous exposer trop tôt, tandis qu’une offre correctement conditionnée vous laisse le temps de confirmer le financement, l’inspection, la revue juridique et la faisabilité de l’achat pour un non-résident.

Une offre acceptée ne règle pas tout : elle ouvre surtout un calendrier serré. Le risque n’est pas seulement de payer trop cher, mais aussi de ne pas terminer les vérifications avant la levée des conditions.

Étapes : promesse d’achat, conditions et calendrier

Envoyer l’acompte depuis l’étranger sans multiplier les frais

L’acompte n’est pas envoyé n’importe où. Selon la province et le montage, il peut être versé sur le compte en fidéicommis du courtier, du notaire ou de l’avocat immobilier. Suivez toujours les instructions écrites du professionnel chargé de la clôture et vérifiez-les par un second canal avant d’envoyer les fonds.

Préparez aussi très tôt la preuve d’origine des fonds. Pour un transfert d’argent lié à un achat immobilier au Canada, ce contrôle permet au professionnel et au prêteur de comprendre d’où vient l’argent et d’éviter un blocage de dernière minute. Un compte Wise peut aider à convertir en CAD, à anticiper le montant reçu et à envoyer les fonds avec davantage de visibilité, mais vous devez toujours respecter les instructions précises du professionnel chargé de la clôture.

Exemple de flux : compte personnel à l’étranger, conversion en CAD, envoi vers le compte indiqué par le professionnel, transmission de la preuve de transfert, puis confirmation de réception avant la date limite.

Étape 5 : organiser la signature et la clôture sans déplacement

Faut-il venir sur place ? Parfois oui, parfois non : cela dépend du professionnel, de la province et du mode de signature accepté pour le dossier.

Une transaction à distance repose généralement sur la vérification d’identité, la circulation sécurisée des documents et, si nécessaire, une procuration donnée à une personne de confiance ou à un professionnel. Si l’un de ces éléments n’est pas validé assez tôt, la transaction peut ralentir même si le reste du dossier est prêt.

Signature à distance, procuration et contrôle d’identité

Les possibilités de signature à distance varient selon la province, le document et le professionnel chargé du dossier. Au Québec, la présence physique devant le notaire reste la règle et la signature à distance n’est autorisée que dans des circonstances exceptionnelles évaluées par le notaire. Confirmez le processus applicable à votre transaction avant de déposer une offre ferme.

À faire confirmer par écrit : la méthode de signature, le contrôle d’identité, la liste des pièces, le calendrier exact des fonds et l’identité de la personne autorisée à signer si vous utilisez une procuration.

Clôture, transfert final des fonds et remise des clés

La dernière étape concentre les montants les plus élevés. Vous recevez généralement l’état des ajustements, vous envoyez le solde, le professionnel finalise l’enregistrement, puis les clés sont remises selon le calendrier prévu.

Checklist de clôture :

• relire l’état des ajustements ;
• confirmer le compte destinataire final ;
• vérifier les frais de clôture et les taxes ajoutées ;
• envoyer le solde avec une marge de temps suffisante ;
• obtenir la confirmation de réception ;
• demander la preuve d’enregistrement et la date de remise des clés.

Étape 6 : gérer les taxes, la location éventuelle et l’après-achat

La signature n’est pas la fin du sujet. Si vous détenez un bien depuis l’étranger, vous devrez ensuite gérer les coûts récurrents, les obligations fiscales et, éventuellement, une activité locative.

Un point à retenir est que le Canada n’applique pas une règle nationale unique à tous ces sujets. Les provinces, et parfois les villes, peuvent modifier fortement le coût total. Un achat immobilier au Canada par un non-résident doit donc être pensé comme un projet de détention et de gestion, pas seulement comme une acquisition.

Taxes à l’achat, à la détention et à la revente

En Ontario, la NRST peut s’ajouter au coût d’entrée. En Colombie-Britannique, une taxe additionnelle de transfert peut viser certains achats dans des zones précises. Une taxe provinciale ne résume pas nécessairement tout le dossier, car des règles municipales ou fédérales peuvent aussi s’appliquer selon l’usage du bien.

Lors de la revente, un non-résident doit aussi vérifier suffisamment tôt les procédures fiscales applicables, notamment celles décrites par l’ARC pour certains biens canadiens. Pour compléter votre budget, consultez notre guide sur les taxes immobilières au Canada et notre aperçu du système fiscal canadien.

Ce tableau présente des catégories générales. Les taxes, exonérations, déclarations et retenues dépendent notamment de la province, de la municipalité, du statut du propriétaire et de l’usage du bien.

Obligations si vous louez le bien en tant que non-résident

Vous pouvez louer un bien détenu au Canada tout en vivant à l’étranger, mais cela ajoute un cadre de conformité. L’ARC indique que le payeur ou son agent, par exemple un gestionnaire immobilier, doit généralement retenir et remettre l’impôt des non-résidents sur les loyers versés. Si l’ARC approuve le formulaire NR6, un agent résident du Canada peut retenir l’impôt sur le revenu locatif net plutôt que sur le montant brut, sous réserve du dépôt de la déclaration exigée au titre de l’article 216.

Checklist de conformité locative :

• choisir un gestionnaire ou un agent canadien si nécessaire ;
• confirmer le traitement fiscal des loyers avant le premier encaissement ;
• vérifier les règles locales relatives à la location de courte durée ;
• suivre les taxes foncières, les charges et les assurances ;
• organiser un canal clair pour les paiements récurrents en CAD.

Si vous devez gérer des charges en CAD depuis l’étranger, un compte Wise peut aussi vous aider à consulter le taux, convertir des fonds et payer ponctuellement certaines dépenses du bien avec une visibilité préalable sur les frais.

Conclusion

Acheter un bien au Canada sans y vivre exige d’abord de confirmer que le bien et votre statut entrent dans le cadre autorisé. Il faut ensuite budgéter l’ensemble des coûts, constituer une équipe locale et organiser suffisamment tôt le financement, les contrôles, les signatures et les transferts. Les règles provinciales, fiscales et professionnelles peuvent modifier le déroulement de la transaction. Avant toute offre ferme, faites valider le dossier par les professionnels compétents dans la province concernée.

Sources

• SCHL : interdiction d’achat d’immeubles résidentiels par des non-Canadiens, prolongation, zones RMR/AR et principales exceptions, vérifié le 21 juillet 2026.
• Gouvernement de l’Ontario : Non-Resident Speculation Tax, vérifié le 21 juillet 2026.
• Province de la Colombie-Britannique : taxe additionnelle de transfert pour les entités étrangères et fiducies imposables, vérifié le 21 juillet 2026.
• Agence du revenu du Canada : obligations de déclaration et de retenue sur les revenus locatifs des non-résidents, vérifié le 21 juillet 2026.
• Agence du revenu du Canada : disposition ou acquisition de certains biens canadiens par des non-résidents, vérifié le 21 juillet 2026.