Mise de fonds minimum au Canada : combien prévoir ?

Points clés à retenir

Ce tableau résume les seuils généraux présentés par Canada.ca et la SCHL. Le prêteur peut appliquer des conditions supplémentaires selon le bien et le profil de l’emprunteur.

Pour replacer ces seuils dans l’ensemble du processus, consultez le guide d’Expatica sur l’achat immobilier au Canada.

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Quelle est la mise de fonds minimum au Canada selon le prix du bien ?

Au Canada, la mise de fonds minimale dépend d’abord du prix d’achat. D’après Canada.ca, elle est fixée à 5% pour un bien jusqu’à 500 000 CAD.

Si le prix est supérieur à 500 000 CAD, la règle devient progressive : 5% sur les premiers 500 000 CAD, puis 10% sur la portion restante.

À partir d’un certain seuil, la mise de fonds minimale passe à 20%.

Mise de fonds minimale (réglementaire) — exemples

Au-delà de la mise de fonds minimale, il faut aussi prévoir un budget complémentaire pouvant inclure la prime d’assurance prêt hypothécaire (si applicable), les frais de clôture et une réserve de liquidités.

• une prime d’assurance prêt hypothécaire (si applicable) ;
• des frais de clôture (notaire/avocat, taxes, inspection, frais de dossier, etc.) ;
• une réserve de liquidités, exigée ou recommandée selon le prêteur.

À retenir : avoir la mise de fonds minimale permet de déposer une demande, mais ne garantit pas l’approbation. Les critères du prêteur et la solidité du dossier restent déterminants.

Comment la règle change selon le type de bien

La règle applicable à une résidence principale ne s’étend pas automatiquement à tous les achats. L’usage du bien, le nombre de logements et le statut d’occupation influencent la mise de fonds attendue et l’admissibilité à l’assurance prêt hypothécaire.

Résidence principale occupée par le propriétaire

Pour une maison unifamiliale, une copropriété ou un condo occupé par le propriétaire, les seuils généraux de 5%, 10% et 20% s’appliquent selon le prix. Si la mise de fonds est inférieure à 20%, une assurance prêt hypothécaire est habituellement requise, sous réserve des critères du prêteur et de l’assureur.

Bien locatif non occupé par le propriétaire

Pour un achat locatif pur, les règles sont généralement plus strictes. D’après le guide de référence rapide de la SCHL, les petits immeubles locatifs de 2 à 4 logements non occupés par le propriétaire ont un ratio prêt-valeur maximal de 80%, ce qui correspond à une mise de fonds minimale de 20% dans ce cadre.

Dans le produit SCHL Immeubles locatifs cité, le bien doit compter de 2 à 4 logements, son prix d’achat ou sa valeur d’emprunt doit être inférieur à 1 million de dollars canadiens, et les emprunteurs admissibles doivent être citoyens canadiens ou résidents permanents.

Les banques et autres prêteurs peuvent aussi appliquer des critères internes selon les revenus, la cote de crédit, l’expérience de propriétaire et les caractéristiques du bien.

• Vérifiez si le bien sera réellement non occupé par le propriétaire.
• Demandez comment le revenu locatif sera pris en compte dans la qualification.
• Confirmez la mise de fonds exigée avant de signer une promesse d’achat.

Duplex, triplex et immeubles de 3 à 4 logements

Un immeuble de 3 à 4 logements dont vous occupez une unité peut être financé différemment d’un immeuble acheté uniquement pour la location. Le guide de référence rapide de la SCHL indique une mise de fonds minimale de 10% pour un prêt d’achat assuré visant 3 ou 4 logements occupés par le propriétaire.

Ce tableau présente un résumé général du cadre SCHL. Le financement final dépend du produit, du prêteur, de l’occupation réelle et de l’admissibilité du dossier.

Ce que 5%, 10% et 20% changent vraiment

Le pourcentage ne change pas seulement le montant versé au départ. Il modifie aussi le capital emprunté, la prime d’assurance et le coût total du prêt.

Les montants empruntés ci-dessus excluent la prime d’assurance, les intérêts et les frais de clôture. Ils servent uniquement à illustrer l’effet de la mise de fonds sur un achat de 400 000 dollars canadiens.

Selon Canada.ca, la prime varie avec le ratio prêt-valeur et augmente le coût total de l’emprunt. Attendre d’atteindre 20% ou acheter plus tôt dépend notamment de la stabilité des revenus, de la réserve de sécurité et du calendrier du projet.

Quels autres coûts prévoir en plus de la mise de fonds ?

Le budget d’achat ne s’arrête pas à la mise de fonds. Les frais de clôture varient selon la province, le type de bien et la complexité de la transaction. Demandez une estimation au prêteur et au professionnel chargé de la clôture avant de fixer votre budget.

• Frais juridiques : honoraires d’avocat ou de notaire selon la province.
• Inspection : si vous choisissez d’en faire réaliser une.
• Évaluation : si le prêteur la demande.
• Assurance habitation : souvent exigée avant le déblocage des fonds.
• Droits de mutation immobilière : parfois appelés « taxe de bienvenue » au Québec.
• Ajustements : par exemple les taxes municipales ou les frais de copropriété déjà payés par le vendeur.
• Taxe sur la prime d’assurance prêt hypothécaire : payable comptant dans certaines provinces.

Prévoyez aussi un coussin en CAD pour le déménagement, l’ouverture des services et les dépenses qui suivent la remise des clés. Confirmez les montants avec le prêteur, l’avocat ou le notaire et, au besoin, un fiscaliste.

Comment constituer et prouver sa mise de fonds au Canada

Les sources possibles comprennent notamment l’épargne personnelle, le produit d’une vente, un don familial non remboursable, le CELIAPP ou un retrait d’un REER dans le cadre du RAP si vous êtes admissible. Pour un expatrié, la difficulté tient souvent à la preuve de l’origine et du parcours des fonds.

Si l’argent a transité par plusieurs comptes, devises ou pays, le prêteur peut demander des explications et des justificatifs supplémentaires, même lorsque le montant est suffisant.

Documents fréquemment demandés :

• relevés bancaires récents couvrant la période demandée par le prêteur, qui peut notamment atteindre 90 jours ;
• lettre de don familial, si une partie de la mise de fonds vient d’un proche ;
• preuve du produit d’une vente, le cas échéant ;
• justificatifs des transferts internationaux et des conversions ;
• pièce d’identité et, si nécessaire, traduction de certains documents ;
• coordonnées du compte canadien qui recevra les fonds.

Évitez autant que possible les transferts de dernière minute entre plusieurs comptes personnels. Un parcours de fonds simple et documenté facilite généralement l’analyse du dossier.

Ce que les expatriés doivent vérifier avant d’acheter

1. Votre statut de résidence et votre admissibilité légale : le ministère des Finances du Canada indique que l’interdiction visant certains achats résidentiels par des non-Canadiens a été prolongée jusqu’au 1er janvier 2027, avec des exceptions.
2. La politique du prêteur : les exigences varient selon la cote de crédit, le type de revenu, la période d’emploi et la provenance des fonds.
3. La province visée : les droits de mutation et le processus de clôture diffèrent entre les provinces.
4. Le type de revenus retenus : salaire étranger, revenu de travail autonome, primes, commissions et revenus locatifs ne sont pas toujours évalués de la même manière.
5. Le vocabulaire local : les termes « mise de fonds », « prêt hypothécaire », « assurance prêt hypothécaire » et « droits de mutation immobilière » évitent les confusions avec les usages d’autres pays.

À vérifier avec votre prêteur : la durée de l’historique bancaire exigé, les documents acceptés pour des fonds étrangers et la nécessité de traductions certifiées.

Cet article fournit une information générale et ne constitue pas un conseil juridique, fiscal, hypothécaire ou d’investissement.

Comment préparer ses fonds en CAD avant la signature

Si une partie de votre budget vient de l’étranger, attendre la dernière semaine pour convertir et transférer les fonds peut compliquer la traçabilité et le respect des délais de clôture.

Un compte Wise peut servir d’outil pratique pour convertir, détenir et transférer une partie de votre budget en CAD. Il ne remplace pas les instructions du prêteur, de l’avocat ou du notaire : confirmez à l’avance les comptes, les délais et les justificatifs acceptés.

• Demandez les instructions de réception des fonds dès que l’offre est acceptée.
• Conservez les preuves de conversion et de transfert.
• Gardez une marge de sécurité en CAD pour les ajustements.
• Évitez de multiplier les comptes intermédiaires juste avant la clôture.

Wise pour préparer des fonds en CAD

Un compte Wise peut vous aider à convertir, détenir et transférer une partie de votre budget en dollars canadiens avant la clôture.

En savoir plus

Conclusion

La mise de fonds minimale n’est qu’un point de départ pour établir votre budget immobilier au Canada. Le prix, l’occupation du bien et le nombre de logements déterminent le seuil applicable, tandis que l’assurance et les frais de clôture augmentent le montant à préparer. Pour des fonds provenant de l’étranger, anticipez aussi la traçabilité, la conversion en dollars canadiens et les délais de transfert. Avant de vous engager, confirmez les exigences exactes avec le prêteur et les professionnels chargés de la transaction.

Sources

• Agence de la consommation en matière financière du Canada : seuils de mise de fonds, assurance prêt hypothécaire et incidence sur le coût total, consulté le 21 juillet 2026.
• Société canadienne d’hypothèques et de logement : produits d’assurance pour propriétaires-occupants et petits immeubles locatifs, consulté le 21 juillet 2026.
• Société canadienne d’hypothèques et de logement : ratios prêt-valeur et mises de fonds minimales selon l’occupation et le nombre de logements, consulté le 21 juillet 2026.
• Société canadienne d’hypothèques et de logement : portée de l’interdiction d’achat d’immeubles résidentiels par des non-Canadiens, définitions et principales exceptions, consulté le 22 juillet 2026.
• Société canadienne d’hypothèques et de logement : critères du produit SCHL Immeubles locatifs, notamment la mise de fonds minimale, la valeur maximale du bien et l’admissibilité des emprunteurs, consulté le 22 juillet 2026.
• Ministère des Finances du Canada : prolongation du cadre fédéral applicable à certains achats résidentiels par des non-Canadiens, consulté le 21 juillet 2026.