Acheter un bien immobilier au Canada : guide 2026

Points clés

• Interdiction fédérale jusqu’au 1er janvier 2027 : En tant qu’expatrié français, vous ne pouvez pas acheter librement tout type de logement résidentiel partout au Canada. L’interdiction fédérale s’applique dans de nombreuses situations et doit être vérifiée avant toute offre.
• Les exceptions dépendent du statut : Votre admissibilité dépend de votre statut (par exemple permis de travail, résidence permanente) et des conditions précises prévues par la réglementation. Acheter avec un conjoint admissible ou relever d’une autre exception peut aussi changer la situation.
• Le type de bien compte : Les règles ne sont pas les mêmes selon le type de propriété. Les immeubles résidentiels de quatre logements et plus sont généralement traités différemment des maisons, condos, duplex et triplex.
• Les provinces ne se valent pas : Les règles et les coûts peuvent varier fortement d’une province à l’autre. Par exemple, l’Ontario et la Colombie-Britannique appliquent des surtaxes visant certains acheteurs étrangers, alors que le Québec fonctionne différemment sur plusieurs points.
• Le financement est souvent plus strict : Les banques peuvent exiger une mise de fonds plus élevée et davantage de justificatifs si vous êtes expatrié, non-résident ou payé hors du Canada. Les exigences varient selon le prêteur, votre profil et le bien.
• L’achat n’aide pas à immigrer : Acheter un bien immobilier au Canada ne donne pas de visa et ne mène pas automatiquement à la résidence permanente. Les démarches d’immigration restent séparées de l’achat immobilier.

Achetez depuis l’étranger ? Anticipez la conversion en dollars canadiens (CAD)

Si votre apport ou une partie de vos frais est encore en EUR (ou une autre devise), le taux de change et les délais de virement peuvent impacter votre calendrier (offre, dépôt, signature). Avec un compte Wise, vous pouvez détenir des euros et des dollars canadiens, convertir en CAD quand vous le souhaitez et voir les frais à l’avance.

Convertir en CAD avec visibilité sur le taux et les frais

Peut-on acheter au Canada en 2026 quand on est expatrié français ?

Parfois oui, parfois non, selon votre statut d’immigration, le type de bien et son adresse exacte. La bonne méthode consiste à vérifier d’abord la règle fédérale, puis les règles provinciales et locales, avant d’étudier le financement.

Ce guide fournit une information générale et ne constitue pas un conseil juridique, fiscal, hypothécaire ou d’immigration. Les règles et les exceptions doivent être confirmées auprès des sources officielles et de professionnels qualifiés avant toute offre d’achat.

Ce que dit la règle fédérale sur les non-Canadiens

La SCHL indique que l’interdiction vise les immeubles résidentiels comportant jusqu’à trois logements, ainsi que certaines parties d’immeubles comme les condos, lorsqu’ils se situent dans une région métropolitaine de recensement ou une agglomération de recensement. Les immeubles de quatre logements et plus et certains biens situés hors des zones visées suivent une logique différente.

Il ne faut pas confondre non-résident fiscal et non-Canadien au sens de cette loi. Un résident temporaire n’est pas non plus automatiquement libre d’acheter : le test dépend de son statut, des conditions de l’exception éventuelle, du bien et de sa localisation.

Vérifiez notamment si vous entrez dans l’un des cas suivants :

• vous êtes citoyen canadien ou résident permanent ;
• vous détenez un permis de travail valide et remplissez toutes les conditions réglementaires de l’exception ;
• vous achetez avec un époux ou conjoint de fait qui est citoyen canadien, résident permanent ou autrement exempté ;
• vous relevez d’une autre exception confirmée par une source officielle ou un conseiller juridique.

Les provinces où les frais et restrictions changent vraiment

La loi fédérale ne règle pas tout. Une fois l’admissibilité vérifiée, le coût provincial et local devient déterminant, car une surtaxe peut rendre un projet beaucoup plus cher que prévu.

Les taux, exemptions et zones d’application peuvent évoluer. Confirmez le coût total à partir de l’adresse du bien et de votre statut avant de signer.

Où acheter selon son budget et son projet de vie

Le meilleur lieu d’achat dépend rarement d’un seul critère. Il faut croiser votre statut, votre budget, votre langue de travail, votre calendrier d’installation et l’usage prévu du bien : résidence principale, pied-à-terre ou investissement locatif.

Québec, Ontario, Colombie-Britannique ou Alberta : que change la province ?

Pour un expatrié français, le Québec peut réduire la barrière linguistique grâce à son environnement francophone. Le parcours immobilier y implique généralement un notaire pour les vérifications juridiques et la signature de l’acte de vente, sans que cela dispense de vérifier l’admissibilité fédérale et les coûts locaux.

L’Ontario et la Colombie-Britannique attirent notamment par Toronto et Vancouver, mais les prix et les surtaxes peuvent modifier rapidement le budget. L’Alberta peut sembler plus simple sur les surtaxes d’achat, notamment à Calgary ou Edmonton, mais elle n’échappe pas à la règle fédérale.

Quel budget réel faut-il prévoir au-delà du prix d’achat ?

Le prix affiché n’est qu’un point de départ. Votre budget doit aussi inclure la mise de fonds, l’inspection, les honoraires juridiques ou notariaux, les droits de mutation, la taxe foncière municipale, l’assurance habitation, les frais de copropriété pour un condo et, selon la province, une surtaxe visant certains acheteurs étrangers.

Pour un bien affiché à 500 000 CAD, raisonnez en additionnant le prix, les frais de clôture et une marge de sécurité plutôt qu’en vous concentrant uniquement sur l’acompte. Une variation entre l’euro et le dollar canadien peut également modifier le montant final à transférer.

Les étapes pour acheter un bien au Canada

L’ordre compte autant que les documents. Sécurisez d’abord l’admissibilité, puis le financement, avant de faire une offre d’achat.

Avant l’offre : admissibilité, budget et documents

Avant toute visite sérieuse, préparez une preuve claire de faisabilité. Cela évite de négocier un bien que vous ne pourrez peut-être pas acheter ou financer.

Checklist avant l’offre :

• votre statut d’immigration et, si nécessaire, le texte de l’exception qui vous concerne ;
• votre passeport, votre permis et vos pièces d’identité à jour ;
• vos preuves de revenus au Canada ou à l’étranger ;
• vos relevés bancaires et la preuve de l’origine des fonds ;
• une estimation réaliste de la mise de fonds et des frais ;
• une préapprobation hypothécaire si vous empruntez ;
• une marge de sécurité pour le change, les taxes et les retards.

Si vos revenus viennent de France ou d’un autre pays, la banque ou le courtier hypothécaire peut demander davantage de justificatifs. Le point sensible n’est pas seulement le montant disponible, mais aussi sa traçabilité.

De l’offre d’achat à la signature

L’offre d’achat fixe le prix proposé, les délais et les conditions, par exemple l’inspection, le financement ou la vérification documentaire. Une fois acceptée, le dépôt est généralement conservé en fidéicommis jusqu’à la conclusion de la vente.

Viennent ensuite l’inspection, la confirmation du financement et la vérification juridique du titre. Au Québec, la transaction immobilière implique généralement un notaire. Dans les autres provinces, le professionnel chargé de la clôture peut être un avocat ou un notaire selon les règles et les pratiques locales. Confirmez ce point pour la province où se trouve le bien.

Dans les marchés tendus, certains vendeurs fixent une date limite pour les offres. Des fonds déjà justifiables et un financement avancé peuvent éviter des retards, mais les délais, documents et frais doivent toujours être confirmés par le professionnel chargé de la transaction.

Comment financer l’achat et préparer le transfert des fonds

Même lorsque l’achat est légalement possible, le financement peut être le principal obstacle. La question pratique n’est pas seulement de savoir combien vous pouvez emprunter, mais aussi combien vous devez apporter et comment transférer les fonds dans les délais.

Hypothèque, mise de fonds et exigences des banques canadiennes

Les grandes banques canadiennes comme RBC Banque Royale, TD Canada Trust, BMO, CIBC, Scotiabank et Desjardins peuvent étudier des dossiers d’expatriés. Les conditions peuvent toutefois être plus strictes lorsque vous êtes non-résident, que vos revenus sont gagnés hors du Canada ou que votre historique bancaire local est limité.

La comparaison ne doit pas porter uniquement sur le taux. Vérifiez aussi la mise de fonds demandée, les documents acceptés, le traitement des revenus étrangers et le calendrier de décaissement.

Envoyer l’acompte et les frais en CAD avec un compte Wise

Le change et la traçabilité des fonds sont deux points sensibles. Un compte Wise peut vous permettre de détenir des soldes en EUR et CAD, de convertir au taux moyen du marché et de consulter les frais avant de confirmer une opération.

Cette option peut être utile pour préparer un acompte, une inspection, des honoraires juridiques ou notariaux et d’autres dépenses d’installation. Wise ne remplace pas un compte bancaire canadien lorsque le prêteur ou le professionnel chargé de la transaction impose ses propres exigences, et vous devez confirmer à l’avance les coordonnées, les justificatifs et le calendrier du virement.

Taxes et obligations après l’achat

Acheter n’est que la première étape. Vos obligations changent ensuite selon que vous occupez le bien, le louez ou le revendez après avoir quitté le Canada.

Si vous occupez ou louez le bien

Les principales obligations varient selon l’usage du logement :

• Résidence principale : taxe foncière municipale, assurance habitation et frais courants.
• Résidence secondaire : mêmes coûts de détention, avec parfois des règles locales supplémentaires.
• Investissement locatif : déclaration des revenus locatifs, suivi comptable et obligations particulières pour les non-résidents.

Lorsqu’un non-résident perçoit des loyers provenant d’un bien situé au Canada, l’ARC prévoit en principe une retenue de 25 % sur le revenu locatif brut payé ou crédité, sous réserve des mécanismes et choix fiscaux applicables. Faites cadrer ce point par un fiscaliste avant la première mise en location.

Si vous revendez plus tard en tant que non-résident

Si vous quittez le Canada avant de revendre, la sortie peut être plus technique que l’achat. Anticipez la fiscalité et les formalités avant de signer une promesse de vente.

Points à vérifier :

• un certificat de conformité peut être nécessaire pour certains vendeurs non-résidents ;
• la notification à l’ARC peut devoir être effectuée rapidement après la disposition ;
• l’acheteur peut devoir retenir une partie du prix lorsque le dossier fiscal n’est pas régularisé ;
• les délais administratifs doivent être intégrés au calendrier de vente.

Consultez tôt la page de l’ARC sur la disposition de biens canadiens et faites confirmer votre situation par un fiscaliste ou le professionnel chargé de la transaction.

Les erreurs qui coûtent cher aux expatriés

1. Croire que l’achat donne un droit d’immigration. L’achat immobilier et la résidence permanente sont deux démarches séparées.
2. Confondre non-résident fiscal et non-Canadien. La règle fédérale porte d’abord sur le statut au sens de la loi, le type de bien et sa localisation.
3. Sous-estimer la mise de fonds et les frais de clôture. Vous pourriez être en mesure de faire une offre sans disposer de toutes les liquidités nécessaires pour conclure la transaction.
4. Ignorer les surtaxes provinciales. La NRST en Ontario ou l’Additional Property Transfer Tax en Colombie-Britannique peuvent modifier fortement le budget.
5. Envoyer les fonds trop tard ou sans dossier clair. L’origine de l’argent doit être démontrable et le calendrier aligné avec la banque, le professionnel chargé de la transaction et le vendeur.

Conclusion

Acheter un bien au Canada en tant qu’expatrié français exige de traiter les questions dans le bon ordre. Vérifiez d’abord votre admissibilité fédérale, puis les taxes et règles de la province où se trouve le bien. Préparez ensuite le financement, la mise de fonds, les frais de clôture et les preuves d’origine des fonds. Avant toute offre, faites confirmer le dossier par les professionnels compétents pour la province et votre situation.

Sources

• Ministère des Finances du Canada : prolongation de l’interdiction fédérale jusqu’au 1er janvier 2027, consulté le 21 juillet 2026.
• SCHL : champ d’application, types de biens, zones visées et principales exceptions, consulté le 21 juillet 2026.
• Ontario.ca : Non-Resident Speculation Tax et taux de 25 %, consulté le 21 juillet 2026.
• Province of British Columbia : Additional Property Transfer Tax, taux et zones concernées, consulté le 21 juillet 2026.
• OACIQ : application de l’interdiction dans le parcours immobilier québécois, consulté le 21 juillet 2026.
• Chambre des notaires du Québec : rôle du notaire dans les transactions immobilières au Québec, consulté le 21 juillet 2026.
• Agence du revenu du Canada : retenue et déclaration des revenus locatifs des non-résidents, consulté le 21 juillet 2026.
• Agence du revenu du Canada : certificat de conformité et disposition de certains biens canadiens par des non-résidents, consulté le 21 juillet 2026.
• Wise Account Canada : fonctionnalités du compte multidevise utilisées dans la section sur la gestion des fonds en EUR et CAD, consulté le 21 juillet 2026.
• Wise Fees & Pricing Canada : présentation des frais avant validation des opérations, consulté le 21 juillet 2026.