Marché immobilier au Canada : prix et tendances 2026

Cet article est fourni à titre informatif et ne constitue pas un conseil juridique, fiscal, hypothécaire ni d’investissement ; les règles et conditions peuvent varier selon la province et évoluer au moment de l’achat.

Points clés

• Canada : Les prix restent globalement élevés, avec une tendance stable à légèrement haussière sur 12 mois, mais la moyenne nationale cache de fortes différences selon les régions. Pour un expatrié, l’enjeu principal est de vérifier le coût total du financement.
• Québec : Le Québec est généralement plus accessible que l’Ontario et la Colombie-Britannique, avec une hausse modérée sur 12 mois, ce qui en fait un point d’entrée francophone intéressant. En contrepartie, il faut surveiller une offre locale encore limitée selon les secteurs.
• Montréal : À Montréal, les prix sont élevés pour le Québec, mais le marché est en phase de rééquilibrage sur 12 mois, ce qui peut convenir à une résidence principale ou à l’achat d’un plex. Avant de se positionner, examinez bien les copropriétés, les frais et le quartier.
• Ville de Québec : La Ville de Québec est plus abordable que Montréal, mais la hausse reste soutenue sur 12 mois, dans un marché qui demeure tendu. Vérifiez particulièrement l’inventaire disponible et la taxe de bienvenue (droit de mutation).
• Toronto et Ottawa : Toronto est très chère et semble plus molle sur 12 mois, tandis qu’Ottawa est plus équilibrée et plus stable, donc souvent plus lisible pour se projeter. Pour les deux marchés, le point clé est d’aligner le type de bien avec sa liquidité (facilité de revente).
• Horizon de 12 à 24 mois : Aucun retournement national net n’est attendu, et il faut raisonner en scénarios plutôt qu’en certitudes, avec potentiellement plus de choix pour certains acheteurs. Surveillez surtout l’emploi, les taux, et les règles applicables aux non-Canadiens au moment de l’achat.

Préparer un achat immobilier au Canada : pensez aussi au change

Si votre mise de fonds ou une partie de vos économies est en euros (ou dans une autre devise), le coût du change peut peser autant que certains frais d’achat. Un compte Wise peut vous aider à planifier la conversion et l’envoi en dollars canadiens.

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Le marché immobilier canadien en 2026

Les gros titres parlent souvent de stabilisation, et ce n’est pas faux. Selon les prévisions trimestrielles de la CREA, 463 336 ventes résidentielles sont attendues en 2026, soit un léger recul annuel de 1,4%, tandis que le prix moyen national progresserait de 1,1% pour atteindre 686 710 CAD. En parallèle, le Canada Housing Market Report de WOWA indiquait pour juin 2026 un prix moyen de 696 078 CAD et 4,8 mois d’inventaire, ce qui correspond à un marché globalement équilibré.

Mais un marché national équilibré ne signifie pas que toutes les régions offrent le même rapport de force. L’Ontario et la Colombie-Britannique restent sous pression sur le plan de l’accessibilité, alors que le Québec, certaines provinces des Prairies et quelques marchés de l’Est conservent un meilleur soutien sur les prix et les volumes. Pour un expatrié, la vraie question n’est donc pas seulement « le Canada monte-t-il ou baisse-t-il ? », mais plutôt « où la négociation s’améliore-t-elle, et à quel coût réel ? ».

• Le niveau national aide à lire la tendance, pas à choisir une ville.
• L’inventaire compte autant que le prix affiché.
• Un marché plus détendu n’est pas automatiquement un marché bon marché.

Comment lire les chiffres du marché sans se tromper ?

Prix moyen. Il correspond au total des ventes divisé par le nombre de transactions. Il est utile pour une vue d’ensemble, mais il peut bouger simplement parce qu’il s’est vendu davantage de condos ou de maisons haut de gamme.

Prix de référence MLS et médiane. Le prix de référence MLS, ou benchmark, suit un bien « typique » et permet de mieux comparer l’évolution réelle d’un marché. La médiane, elle, partage les ventes en deux. Si vous comparez un budget concret, elle est souvent plus parlante que le prix moyen.

Mois d’inventaire. Cet indicateur mesure le nombre de mois nécessaires pour vendre le stock actuel au rythme des ventes. Plus il est bas, plus le marché favorise les vendeurs. Une ville peut afficher un prix moyen en baisse alors que son prix de référence reste stable, simplement parce que la composition des biens vendus a changé.

Prix par province et dans les grandes villes

Comparer les prix immobiliers au Canada ne consiste pas à aligner des chiffres. Il faut mettre en regard des marchés qui n’ont ni la même profondeur, ni la même tension, ni la même vitesse de rotation. Le Québec peut rester plus accessible que Toronto ou Vancouver sans être uniforme entre Montréal, la Ville de Québec et le reste de la province.

Marché immobilier au Québec et dans la Ville de Québec

Pour un expatrié, le marché immobilier du Québec reste l’un des points d’entrée les plus lisibles du pays. D’après WOWA, le prix moyen au Québec atteignait 568 942 CAD en juin 2026, contre 831 595 CAD en Ontario et 946 878 CAD en Colombie-Britannique. Cela ne signifie pas que tout y est facile, car certaines zones québécoises restent très tendues.

Le marché immobilier de la Ville de Québec mérite un examen distinct. Selon WOWA, le prix moyen y était de 508 024 CAD en juin 2026, contre 689 908 CAD à Montréal. Et selon l’APCIQ, les ventes dans la région de Québec ont encore progressé au deuxième trimestre, avec une offre en hausse mais toujours inférieure de 57% à sa moyenne de dix ans, ce qui laisse un fort avantage aux vendeurs.

Les prix et variations ci-dessus correspondent aux données de juin 2026 citées dans les sources. Comparez toujours le même type de bien et des quartiers équivalents.

Montréal, Toronto, Ottawa et Calgary : quels écarts ?

Cette comparaison est qualitative : le niveau d’entrée et la tendance peuvent varier selon le quartier, le type de bien et la période observée.

Le marché immobilier de Montréal conserve un intérêt évident pour les expatriés francophones, mais Toronto reste la référence lorsqu’on évoque des prix élevés et une accessibilité tendue. Ottawa se lit souvent plus facilement, tandis que Calgary peut sembler plus équilibrée, surtout si vous recherchez un meilleur compromis entre coût d’entrée et perspective de revente.

Les moteurs du marché : taux, offre, immigration et économie

Le premier moteur est le financement. Dans son scénario de référence pour 2026, la SCHL retient un taux hypothécaire fixe conventionnel de cinq ans de 5,1%. Cette hypothèse soutient une reprise limitée de la demande, sans recréer les conditions des années de taux très bas.

Le deuxième moteur est l’offre. Lorsque l’inventaire remonte, les acheteurs disposent de davantage de temps pour comparer et négocier. Mais une hausse de l’offre ne fait pas automatiquement baisser les prix partout. L’APCIQ estime que la remontée de l’inventaire contribue à modérer la progression des prix, sans provoquer de revirement marqué ni faire disparaître l’avantage des vendeurs.

Le troisième moteur est la démographie et l’économie locale. La SCHL note un ralentissement de la croissance de la population, ce qui freine la demande, surtout dans les grands marchés locatifs. En parallèle, le coût de la construction et la faiblesse de certains segments du neuf limitent la création rapide d’offre. C’est l’une des raisons pour lesquelles les tendances immobilières au Canada restent si différentes d’une province à l’autre.

Avant de vous positionner, surveillez notamment :

• l’évolution des mois d’inventaire dans votre ville cible ;
• le rapport entre les nouvelles inscriptions et les ventes ;
• l’emploi local, surtout si vous visez l’Ontario ou un marché dépendant d’un secteur précis ;
• la dynamique locative si vous cherchez à investir dans l’immobilier au Canada ;
• les règles d’achat si vous n’êtes pas encore résident permanent.

Prévisions : ce qui pourrait changer d’ici 12 à 24 mois

Les prévisions immobilières au Canada doivent être lues comme des scénarios. La CREA prévoit un marché national presque stable sur les prix en 2026, tandis que la SCHL décrit un environnement de reprise lente, avec davantage de faiblesse en Ontario et de résilience au Québec et dans les Prairies. Ces lectures ne sont pas totalement contradictoires : elles indiquent surtout que la trajectoire varie selon la région et le type de bien.

Une baisse locale des prix ne suffit pas à rendre un achat plus facile si le crédit reste coûteux, si votre mise de fonds est libellée dans une autre devise ou si les règles d’admissibilité se resserrent. Une prévision n’est donc pas une promesse de meilleur moment pour acheter.

Ces scénarios sont indicatifs et ne constituent pas une prévision personnalisée. Leur réalisation dépend notamment des taux, de l’emploi, de l’offre et de la demande locale.

Ce que cela change pour les expatriés acheteurs et investisseurs

Une même statistique ne se lit pas de la même façon si vous recherchez une résidence principale, un achat locatif ou un premier bien sans historique de crédit local. Si vous souhaitez acheter un bien immobilier au Canada, surveillez moins le bruit national et davantage le trio formé par le prix, le financement et la liquidité locale.

Acheter pour y vivre

Si votre priorité est d’y habiter, le bon marché n’est pas toujours le moins cher. Le risque est d’acheter dans une zone abordable mais peu liquide, ou dans une zone tendue où le budget réel déborde rapidement. Avant d’aller plus loin, vérifiez aussi le fonctionnement du système de crédit au Canada, car il peut peser sur votre accès à un prêt hypothécaire.

Les règles d’achat sont un autre point à ne pas sous-estimer. La page de la SCHL sur l’interdiction d’achat par les non-Canadiens rappelle que l’interdiction fédérale a été prolongée jusqu’au 1er janvier 2027, avec des exceptions pour certains titulaires de permis de travail et d’autres profils définis. Vérifiez toujours la règle en vigueur au moment de l’achat.

• Confirmez votre statut d’acheteur et les exceptions applicables.
• Comparez le budget total, pas seulement le prix affiché.
• Choisissez un marché dont le délai de revente est cohérent avec votre projet.
• Au Québec, prévoyez les frais de notaire ; ailleurs, les services d’un avocat immobilier sont fréquents.

Acheter pour investir

Pour investir, la hausse future des prix ne suffit pas. Il faut examiner la demande locative, les règles municipales, la fiscalité, les frais d’exploitation et la facilité de revente. Un marché plus cher n’est pas forcément meilleur si la rentabilité nette devient difficile à préserver.

L’erreur fréquente d’un investisseur étranger ou nouvellement installé est de sous-estimer les coûts périphériques et la réglementation locale. Si vous visez la location de longue ou de courte durée, vérifiez les règles de la province, de la ville et, le cas échéant, de l’immeuble. Ne supposez pas qu’un condo ou un plex se louera dans les mêmes conditions d’un quartier à l’autre.

Budget réel, financement et change de devise

Le vrai coût d’un achat dépasse presque toujours le prix annoncé. Il faut ajouter la mise de fonds, les frais de dossier, l’inspection, l’évaluation, les droits de mutation immobilière, les frais notariés ou juridiques, l’assurance et, si les fonds viennent de l’étranger, le coût du change.

La logistique bancaire est souvent mal anticipée par les expatriés. Même avec une préapprobation obtenue auprès de RBC, TD, Banque Nationale ou Desjardins, le coût du change reste distinct du coût du crédit. Si vous devez aussi ouvrir un compte bancaire au Canada, ouvrir un compte Wise pour recevoir, détenir et convertir des devises, ou comparer les options de transferts d’argent internationaux vers/depuis le Canada, faites-le avant la dernière semaine précédant la clôture.

Votre budget réel peut notamment inclure :

• La mise de fonds
• Les droits de mutation, ou la taxe de bienvenue au Québec
• Les frais de notaire ou d’avocat immobilier
• L’inspection et l’évaluation
• L’assurance habitation
• Les frais de copropriété et le fonds de prévoyance
• Le coût de conversion si l’apport provient d’une autre devise

Conclusion

Le marché immobilier canadien ne suit pas une trajectoire unique : les prix, l’inventaire et le pouvoir de négociation varient fortement selon la province, la ville et le type de bien. Pour préparer un achat, comparez les données locales plutôt que de vous fier uniquement à la moyenne nationale. Intégrez dès le départ le financement, les frais annexes, le change de devise et les règles applicables à votre statut. Enfin, traitez les prévisions comme des scénarios et vérifiez les données et règles en vigueur avant de vous engager.

Sources

• CREA : prévisions trimestrielles nationales sur les ventes et le prix moyen en 2026 et 2027, vérifiées le 21 juillet 2026.
• WOWA : données de juin 2026 sur le prix moyen, le prix de référence MLS, les mois d’inventaire et les comparaisons provinciales et urbaines, vérifiées le 21 juillet 2026.
• SCHL : scénarios 2026 à 2028 sur la demande, les taux, l’offre et plusieurs marchés canadiens, vérifiés le 21 juillet 2026.
• Statistique Canada : Indice des prix des logements neufs de mai 2026, vérifié le 21 juillet 2026.
• Gouvernement du Québec : statistiques du Registre foncier du Québec pour juin 2026 et le deuxième trimestre 2026, vérifiées le 21 juillet 2026.
• APCIQ : analyse du marché québécois au deuxième trimestre 2026, avec des données régionales pour Montréal et Québec, vérifiée le 21 juillet 2026.
• SCHL : règles, exceptions et portée de l’interdiction fédérale visant les non-Canadiens, vérifiées le 21 juillet 2026.
• Wise : fonctions du compte Wise pour détenir, convertir et envoyer des devises, vérifiées le 21 juillet 2026.