Déclaration du vendeur : quoi vérifier avant d’acheter

À retenir

• Dégât d’eau ou infiltration : Même si le vendeur dit que c’est “réglé”, il peut rester un risque de retour du problème. Demandez où et quand c’est arrivé, quels travaux ont été faits (avec factures) et prévoyez une inspection ciblée.
• Travaux majeurs : Une grosse rénovation peut améliorer le bien, mais aussi cacher une non‑conformité ou des travaux mal documentés. Exigez les permis, plans, garanties et preuves de paiement avant de signer.
• Servitude ou empiètement : Une servitude (ou un empiètement) peut limiter l’usage du terrain, l’accès ou certains aménagements. Faites confirmer la situation via le certificat de localisation et la vérification des titres.
• Copropriété et cotisation spéciale : Une cotisation spéciale ou des travaux votés peuvent augmenter fortement le coût réel après l’achat. Demandez les procès-verbaux, l’état du fonds de prévoyance et la liste des travaux prévus ou approuvés.
• Réponse vague ou inconnue : Si le vendeur répond “ne sait pas”, il peut manquer d’informations sur l’historique du bien (succession, ancien propriétaire, etc.). Faites préciser les points sensibles par écrit et compensez avec une inspection plus approfondie.

Une déclaration du vendeur rassurante n’élimine pas le risque de vice caché au Québec. Elle sert surtout à décider quoi vérifier ensuite, et avec qui.

Qu’est-ce que la déclaration du vendeur au Québec?

Au Québec, la déclaration du vendeur est le formulaire dans lequel le vendeur décrit, de bonne foi et au meilleur de sa connaissance, l’état et l’historique du bien. Pour un lecteur qui découvre encore l’achat immobilier au Canada, c’est un document de départ, pas une garantie totale.

Dans les transactions encadrées par un courtier immobilier, le cadre de l’OACIQ structure cette divulgation et aide l’acheteur à poser de meilleures questions. Le formulaire informe, mais ne remplace ni l’inspection préachat, ni le certificat de localisation, ni l’examen des documents de copropriété, ni un avis juridique, fiscal, notarial, d’inspection ou d’immigration.

• Le formulaire DV vise principalement les immeubles résidentiels de moins de cinq logements, hors copropriété divise.
• Le formulaire DVD concerne la copropriété divise, avec des rubriques adaptées à ce type de bien.
• Le vocabulaire, les formulaires et les pratiques de divulgation peuvent être différents ailleurs au Canada.

Est-elle obligatoire partout au Canada?

Non. Le formulaire de l’OACIQ est une référence propre au Québec, notamment lorsque le vendeur fait affaire avec un courtier immobilier. Hors Québec, vous pouvez retrouver d’autres formulaires, d’autres usages de divulgation ou des vérifications contractuelles présentées autrement.

Même au Québec, la portée pratique dépend du type de bien et du contexte de vente. Si votre projet concerne une autre province, vérifiez les pratiques locales avant de supposer que la même déclaration sera utilisée.

Ce qu’il faut vérifier avant une promesse d’achat

L’erreur classique consiste à lire la déclaration du vendeur comme un simple résumé. Il vaut mieux la traiter comme une liste d’indices sur quatre sujets : l’état du bien, sa conformité, son usage possible et les coûts qui peuvent suivre après la signature.

État du bâtiment, eau, structure et contaminants

Commencez par toutes les mentions liées à l’eau, aux fissures, à l’humidité et à la qualité de l’air. Une infiltration ancienne dite « réglée » ne signifie pas que le risque est nul. Il faut savoir où le problème s’est produit, quand il est survenu, quelle en était l’ampleur et quels correctifs ont été apportés.

Lisez aussi avec attention les références à la pyrite, au radon, à l’amiante, au refoulement d’égout, aux moisissures ou à d’autres contaminants. Demandez les rapports, les tests, les dates et les signes de récidive. Si les réponses restent générales, prévoyez une inspection plus ciblée.

Travaux, permis, servitudes et non-conformités

Les rénovations sont utiles seulement si elles sont documentées. Un agrandissement, un sous-sol aménagé, une salle de bain ajoutée ou une modification électrique peuvent être bien exécutés, mais aussi créer un risque si les permis ou la conformité municipale ne suivent pas.

Réclamez au minimum les documents suivants :

• les factures détaillées des travaux;
• les permis municipaux;
• les plans ou croquis pertinents;
• les garanties transférables;
• la correspondance avec la municipalité, l’assureur ou les entrepreneurs.

Vérifiez aussi les servitudes, les empiètements et les avis de non-conformité. Le risque n’est pas seulement technique : il peut toucher l’usage du bien, sa valeur de revente ou l’accord du prêteur.

Copropriété, charges et baux

Si la déclaration mentionne une copropriété divise au Québec, ne vous limitez pas au formulaire. Vérifiez le fonds de prévoyance, les cotisations spéciales, les travaux votés, les procès-verbaux récents et les règles d’occupation. Une unité attrayante peut faire partie d’un immeuble qui approche de travaux importants.

Pour une copropriété indivise ou un immeuble avec locataires, examinez aussi les baux en cours, les restrictions d’usage et la répartition des charges.

Les signaux d’alerte à ne pas minimiser

Un signal d’alerte n’est pas toujours spectaculaire. Il peut se cacher dans une formule brève : dégât d’eau réparé, travaux faits par le propriétaire, information inconnue ou vente en succession. Ces mentions ne prouvent pas un problème grave, mais elles justifient de ralentir et de demander des preuves.

Une mention rassurante ne suffit pas à elle seule. Un problème ancien peut avoir été bien corrigé, mal corrigé ou déplacé ailleurs. Ce qui compte, c’est la qualité des documents, la cohérence des dates et la possibilité de vérifier l’information de façon indépendante.

Exemples de signaux à creuser :

• une infiltration d’eau décrite sans facture ni rapport;
• des travaux structurels ou de pieutage mentionnés sans détail;
• une infestation ancienne sans preuve de traitement;
• une vente en succession où le vendeur connaît mal l’historique du bien.

Quand demander une inspection, une expertise ou des factures

Relevez d’abord tout ce qui touche l’eau, la structure, la copropriété et les travaux majeurs. Transmettez ensuite ces points à l’inspecteur avant la visite afin qu’il sache où porter une attention particulière. Avant de lever vos conditions, demandez les factures, les rapports antérieurs et, si nécessaire, une expertise spécialisée.

Inspection et expertises : évitez les retards de paiement

Si la déclaration du vendeur déclenche une inspection ciblée ou une expertise, les délais peuvent être courts. Wise peut faciliter la conversion en CAD et l’envoi d’un paiement depuis l’étranger pour régler une inspection ou d’autres frais liés à l’achat.

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Une ancienne infiltration, un sinistre, du pieutage, une fissure active ou une cotisation spéciale peu détaillée justifient souvent un niveau de vérification supérieur. L’objectif n’est pas de paniquer, mais de transformer chaque doute en demande écrite précise.

Ce que la déclaration ne remplace pas

Comme le rappelle la Chambre des notaires du Québec, le notaire analyse aussi la déclaration du vendeur, le certificat de localisation et les titres. Un formulaire rassurant ne remplace donc jamais la vérification croisée des autres documents.

Quelles questions poser avant de signer?

Le bon réflexe est de faire confirmer les points sensibles par écrit. Si votre offre dépend d’un financement, préparez aussi vos pièces en parallèle, car les exigences des hypothèques au Canada peuvent influencer vos délais et vos conditions avant signature.

Au vendeur et au courtier immobilier

• Quand le problème mentionné est-il survenu?
• Où exactement s’est-il produit?
• Combien de fois est-il revenu?
• Qui a effectué les travaux correctifs?
• Avez-vous les factures, les rapports ou les garanties?
• Un rapport d’inspection ou d’expertise antérieur existe-t-il?
• Le formulaire a-t-il été modifié depuis une promesse d’achat précédente?
• Y a-t-il un élément que l’inspecteur devrait regarder en priorité?

Au notaire, au syndic ou à la municipalité

Ne laissez pas le vendeur être votre seule source pour les points qui touchent la valeur ou l’usage du bien. Faites confirmer par écrit le certificat de localisation à jour, les servitudes, la conformité municipale, les règles de copropriété et les cotisations spéciales déjà votées.

Vérifiez aussi les taxes municipales et scolaires, qui pèsent sur votre budget au même titre que les taxes foncières au Canada. Si le bien est loué ou destiné à un usage précis, faites confirmer que cet usage est permis et documenté.

Ce que les expatriés et investisseurs doivent vérifier en plus

Pour un expatrié, le risque n’est pas seulement de mal lire le bâtiment. Il est aussi de mal comprendre le système. Les délais, les documents annexes et la place du notaire peuvent être différents de ceux de votre pays d’origine.

Un autre point mérite d’être anticipé : la circulation des fonds. Une promesse d’achat au Québec peut laisser peu de marge si vos documents, votre prêteur et votre argent ne sont pas déjà coordonnés.

Différences de province, statut de résidence et règles d’achat

Le terme « déclaration du vendeur » est surtout associé au Québec. Ailleurs au Canada, vous pouvez retrouver un autre formalisme, un rôle plus important du contrat, des formulaires provinciaux ou des vérifications juridiques locales. Gardez donc l’angle québécois en tête sans le projeter automatiquement sur tout le pays.

Si vous n’êtes ni citoyen canadien ni résident permanent, vérifiez aussi les règles fédérales en vigueur sur Canada.ca. Les restrictions, les exemptions et les dates peuvent évoluer et doivent être revérifiées avant toute offre.

Préparer ses documents et ses fonds depuis l’étranger

Préparez à l’avance vos pièces d’identité, votre preuve d’adresse, votre preuve de fonds, les coordonnées du notaire et, si nécessaire, les documents du prêteur. Si vous découvrez encore l’écosystème local, comprendre l’ouverture d’un compte bancaire au Canada peut vous éviter une friction de dernière minute.

Si vos fonds arrivent de l’étranger, anticipez aussi les délais de conversion, de virement et de conformité. Vérifiez avant l’acceptation de l’offre comment l’acompte, les frais d’inspection et les autres coûts devront être payés.

Gérer vos paiements d’achat au Canada avec un compte Wise

Quand l’argent vient d’un autre pays, le principal enjeu est souvent la coordination, pas seulement le taux de change. Un compte Wise peut permettre de conserver et de convertir des fonds en CAD et dans d’autres devises, puis d’organiser certains virements liés à un acompte, une inspection ou des frais d’installation, sous réserve des modes de paiement acceptés par le notaire, le vendeur et le prêteur.

Le compte Wise n’est pas un compte bancaire. Wise propose toutefois des coordonnées bancaires en CAD pour recevoir certains paiements, ainsi que la détention de soldes en plusieurs devises. Si vous comparez encore les options pour les transferts internationaux au Canada, vérifiez surtout le délai de réception, les frais et le format de virement accepté.

Cas d’usage possibles :

• convertir des fonds avant l’acompte;
• payer une inspection ou un séjour de repérage;
• regrouper certaines dépenses d’installation en CAD.

Acompte et preuve de fonds : préparez vos virements à l’avance

Quand vos fonds viennent de l’étranger, le risque n’est pas seulement le taux de change : c’est aussi le timing (conversion + virement + vérifications). Wise peut vous permettre de recevoir et détenir des fonds en CAD, puis de planifier des virements, tout en gardant des justificatifs de conversion et de transfert — utiles si un prêteur demande une preuve de fonds.

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Conclusion

La déclaration du vendeur est une base de travail, pas une garantie complète sur l’état d’un bien. Utilisez-la pour cibler les questions, demander des preuves et orienter l’inspection ou les expertises nécessaires. Croisez toujours son contenu avec le certificat de localisation, les documents de copropriété, les permis, les factures et les vérifications du notaire. Avant de signer ou de lever une condition, faites confirmer les points sensibles par les professionnels compétents.

Sources

• OACIQ : rôle de la déclaration du vendeur et informations utiles à l’acheteur, consulté le 6 août 2026.
• OACIQ : intitulés et disponibilité des formulaires DV, DVD, MO et de promesse d’achat, consulté le 6 août 2026.
• OACIQ : complémentarité entre la déclaration du vendeur, l’inspection et les rapports antérieurs, consulté le 6 août 2026.
• LégisQuébec : article 1726 du Code civil du Québec sur les vices cachés, consulté le 6 août 2026.
• Chambre des notaires du Québec : rôle du notaire, examen des titres et vérifications liées au certificat de localisation, consulté le 6 août 2026.
• Gouvernement du Canada : prolongation de l’interdiction visant certains achats résidentiels par des non-Canadiens, consulté le 6 août 2026.
• Wise : coordonnées bancaires en CAD et fonctionnement du compte Wise, consulté le 6 août 2026.
• Wise : tarification et frais applicables au Canada, consulté le 6 août 2026.