Les étapes pour acheter un bien immobilier au Canada

Points clés

Ces informations sont générales et ne remplacent pas un conseil juridique, fiscal, hypothécaire, financier ou d’immigration adapté à votre situation.

Étape 1 : vérifier si vous pouvez acheter au Canada

Pouvez-vous réellement acheter une maison au Canada avec votre statut actuel ? La réponse dépend du cadre fédéral, des exceptions applicables et du type de bien visé.

Un achat immobilier ne crée pas de droit migratoire automatique. Avant de consulter des annonces, vérifiez les restrictions visant certains non-Canadiens ainsi que les conditions prévues par le règlement fédéral pour certains titulaires de permis de travail, étudiants ou personnes protégées.

Acheter reste possible dans de nombreux cas, mais la mise de fonds, l’accès au prêt et les pièces à fournir changent en pratique. Si vous achetez en couple, par l’intermédiaire d’une société ou avec des fonds provenant de plusieurs pays, confirmez également la structure envisagée avec un professionnel local.

Résident permanent, permis de travail, non-résident : ce qui change

• Résident permanent : le dossier est souvent plus simple, notamment pour le financement et les vérifications d’identité.
• Permis de travail : l’achat peut être possible si les conditions fédérales et celles du prêteur sont remplies.
• Étudiant : les exceptions peuvent être plus limitées et assorties de conditions précises à contrôler avant toute offre.
• Non-résident : le financement est souvent plus exigeant, avec une mise de fonds plus élevée et une analyse renforcée de la provenance de l’argent.

Documents et vérifications à préparer avant de chercher

Préparez au minimum les éléments suivants :

• une pièce d’identité et une preuve de statut au Canada ;
• des relevés bancaires récents ;
• une preuve de revenus et un contrat de travail, le cas échéant ;
• votre historique de crédit au Canada ou un dossier étranger si vous venez d’arriver ;
• une preuve de fonds et une explication de leur origine ;
• les coordonnées d’un courtier hypothécaire, d’un courtier immobilier et d’un notaire ou avocat ;
• la liste des villes ou provinces ciblées.

Commencez par consulter les sources officielles, puis confirmez votre situation avec votre prêteur et le professionnel qui finalisera la transaction.

-> Votre prochaine action : confirmer votre admissibilité et créer un dossier documentaire complet avant la première visite.

Étape 2 : calculer votre budget complet et votre mise de fonds

Le coût réel d’un achat immobilier au Canada ne se limite pas au prix affiché. La SCHL recommande également de prévoir des fonds pour les frais de clôture, qui peuvent représenter une part distincte du budget selon le bien et la transaction.

La mise de fonds dépend notamment du prix du bien, du type de financement, de l’occupation prévue et des critères du prêteur. Dans certains financements assurés admissibles, un pourcentage minimal s’applique aux premières tranches du prix, tandis qu’un financement non assuré peut demander un apport plus élevé.

Ce que couvre vraiment votre budget d’achat

Ce tableau sert de base générale. Vérifiez les coûts, les échéances et les pratiques applicables avec les professionnels de la province et de la municipalité concernées.

Si votre apport vient de l’étranger

Si votre apport est détenu en EUR, en USD ou dans une autre devise, ne regardez pas uniquement le taux de change du jour. Prévoyez également le délai de conversion en CAD, la traçabilité de l’argent entre les comptes et la cohérence des justificatifs remis à la banque, au courtier hypothécaire et au notaire ou à l’avocat.

Un compte Wise peut être utile pour préparer une conversion vers le dollar canadien et consulter les frais affichés avant une opération, lorsque votre pays, vos devises et le type de transfert envisagé sont pris en charge.

Wise pour préparer un apport depuis l’étranger

Un compte Wise vous aide à détenir certaines devises, à préparer une conversion vers le CAD et à suivre les frais affichés avant un transfert, lorsque les devises et les opérations concernées sont prises en charge.

Découvrir Wise

-> Votre prochaine action : établir votre budget en CAD, réunir vos preuves de fonds et tester le calendrier de transfert avant de négocier.

Étape 3 : préparer votre financement et votre préapprobation

La préapprobation hypothécaire vous évite de visiter des biens hors de portée et peut rendre votre dossier plus crédible auprès d’un vendeur lorsque vous présentez une offre.

Le prêteur examinera notamment vos revenus, vos dettes, votre stabilité professionnelle, votre historique de crédit et votre mise de fonds. Vous pouvez comparer l’accompagnement proposé par un courtier hypothécaire et plusieurs prêteurs afin d’identifier celui qui comprend le mieux votre profil international.

Évitez de présenter une offre avant d’avoir clarifié votre capacité de financement. Vous risqueriez autrement de perdre du temps, votre dépôt ou une partie de votre marge de négociation.

Ce que les prêteurs vérifient vraiment

• la stabilité des revenus et la capacité de remboursement ;
• l’ancienneté professionnelle ou la continuité des revenus ;
• les dettes existantes ;
• l’historique de crédit disponible ;
• la mise de fonds et les preuves bancaires ;
• la cohérence entre votre statut, votre projet et le type de bien.

Des revenus perçus à l’étranger ou un historique de crédit encore court au Canada ne ferment pas nécessairement la porte, mais peuvent entraîner une demande de justificatifs supplémentaires.

Taux, assurance prêt et questions à poser

• Le taux est-il fixe ou variable ?
• Combien de temps la préapprobation reste-t-elle valide ?
• Quelles pénalités s’appliquent en cas de remboursement anticipé ?
• Une assurance prêt est-elle exigée ?
• Quels documents seront nécessaires pour obtenir l’approbation finale ?

-> Votre prochaine action : obtenir une préapprobation exploitable et fixer votre plafond d’offre réel.

Étape 4 : choisir la province, le type de bien et les bons professionnels

Acheter à Montréal, Toronto ou Vancouver ne conduit pas au même parcours. Les taxes, les délais de clôture, le vocabulaire et le rôle du notaire ou de l’avocat changent selon la province. Un condo ne se gère pas non plus comme une maison individuelle.

Le Canada ne constitue pas un marché immobilier unique. Que vous cherchiez une résidence principale, un condo ou un petit investissement locatif, adaptez vos critères à la ville, aux charges récurrentes et à la réglementation locale.

Ce qui change selon la province

Les taxes, exemptions, professionnels compétents et procédures de clôture peuvent varier selon la province, la municipalité, le statut de l’acheteur et le type de propriété.

Les professionnels à mobiliser au bon moment

• Courtier immobilier : recherche, analyse de la valeur du bien et négociation.
• Courtier hypothécaire : comparaison des prêteurs et préparation du dossier.
• Inspecteur : vérification de l’état du bien avant la levée des conditions.
• Notaire ou avocat immobilier : vérifications finales, réception des fonds et signature.

Demandez à chaque intervenant son calendrier, sa liste de documents et les éléments qu’il attend avant l’étape suivante.

-> Votre prochaine action : choisir votre province cible et constituer votre équipe de base.

Étape 5 : rechercher, visiter et comparer les biens

Votre objectif n’est pas nécessairement de trouver un bien parfait dès la première visite. Comparez plutôt les quartiers, la qualité du bâtiment, les dépenses récurrentes et la cohérence de chaque propriété avec votre budget.

Pour un condo, demandez les frais de copropriété, les règles de l’immeuble, les états financiers disponibles et les travaux prévus. Pour une maison, examinez notamment le chauffage, la toiture, les traces d’humidité et l’environnement immédiat.

Utilisez la même grille pour chaque visite. Sans critères constants, un détail esthétique peut vous faire oublier un coût important ou un problème durable.

Questions à poser pendant une visite

• Pourquoi le vendeur quitte-t-il le bien ?
• Quels travaux ont été réalisés récemment ?
• Quels sont les frais de copropriété et que couvrent-ils ?
• Le bien a-t-il connu des problèmes d’humidité, des dégâts d’eau ou des sinistres ?
• Quel système de chauffage équipe le logement ?
• Quel est le montant des taxes locales ?
• Quels éléments sont inclus dans la vente ?
• Quel délai le vendeur souhaite-t-il ?

Notez les réponses dans un format identique afin de comparer plusieurs biens sans vous fier uniquement à votre première impression.

-> Votre prochaine action : retenir les biens les plus cohérents avec vos critères et préparer une offre disciplinée.

Étape 6 : faire une offre et gérer les conditions

L’offre d’achat précise le prix proposé, le dépôt, les inclusions, les délais et les conditions. Une fois signée, elle constitue le cadre de négociation entre vous et le vendeur.

Vous pouvez recevoir une contre-offre. L’enjeu ne porte pas uniquement sur le prix, mais aussi sur les éléments qui doivent être confirmés avant que la transaction ne devienne ferme.

Le dépôt montre votre sérieux, mais ses modalités varient selon le marché et le contrat. Faites relire la version finale par un professionnel autorisé dans la province concernée.

Les conditions qui protègent le plus souvent l’acheteur

• Condition de financement : elle vous permet de confirmer l’approbation finale du prêt.
• Condition d’inspection : elle permet de vérifier l’état réel de la propriété.
• Condition relative aux documents de copropriété : elle est particulièrement importante pour l’achat d’un condo.
• Condition liée à la vente d’un autre bien : plus rare, elle peut être pertinente dans certains dossiers.

La formulation et l’effet juridique de ces conditions doivent être vérifiés avec un professionnel autorisé dans la province concernée.

-> Votre prochaine action : faire relire l’offre et réserver immédiatement les délais nécessaires au financement et à l’inspection.

Étape 7 : finaliser le prêt, la signature et le transfert des fonds

La dernière étape commence avec l’approbation finale du prêt. Vous devez ensuite confirmer l’assurance habitation, réaliser les dernières vérifications prévues et transmettre les fonds au notaire ou à l’avocat qui finalisera la transaction.

Les acheteurs expatriés rencontrent parfois davantage de difficultés avec la logistique financière qu’avec le bien lui-même. Lorsque la mise de fonds vient de l’étranger, le prêteur et le professionnel chargé de la transaction peuvent demander des documents permettant d’établir son origine et son parcours entre les comptes.

Prévoyez une marge suffisante avant la date de clôture. Un virement envoyé trop tard peut retarder la signature. Vérifiez également le nom exact du titulaire, la devise attendue, les instructions de paiement et la preuve de réception demandée.

Comment sécuriser le transfert de votre apport

Vérifiez la devise d’envoi, le compte destinataire, le délai de réception, les justificatifs demandés et les preuves relatives à la provenance des fonds. Prévoyez une marge supplémentaire si votre apport doit être converti en CAD ou envoyé en plusieurs virements.

Dans une situation transfrontalière, un compte Wise peut être une option pratique pour détenir certaines devises, préparer une conversion vers le CAD et consulter les frais affichés avant l’opération, si le corridor et le type de transfert sont disponibles.

Wise pour préparer un apport depuis l’étranger

Un compte Wise vous aide à détenir certaines devises, à préparer une conversion vers le CAD et à suivre les frais affichés avant un transfert, lorsque les devises et les opérations concernées sont prises en charge.

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Les derniers frais et vérifications avant de recevoir les clés

• les frais juridiques ou notariaux ;
• les droits de mutation et les ajustements ;
• la preuve d’assurance habitation ;
• la réception complète de la mise de fonds ;
• des pièces d’identité valides ;
• les coordonnées du professionnel qui finalise la transaction.

Les détails varient selon la province, mais aucun document ni paiement essentiel ne doit manquer le jour de la signature.

-> Votre prochaine action : confirmer la réception des fonds et vous présenter à la signature avec l’ensemble de vos justificatifs.

Conclusion

Acheter un bien au Canada demande de vérifier votre admissibilité avant de commencer les visites, puis de bâtir votre projet autour d’un budget complet et d’un financement réaliste. Les taxes, les professionnels et les formalités changent selon la province, tandis que les acheteurs expatriés doivent porter une attention particulière à la provenance et au transfert de leurs fonds. Une préparation documentaire rigoureuse, une offre assortie de conditions adaptées et une marge suffisante avant la signature réduisent les principaux risques du parcours.

Sources

• Société canadienne d’hypothèques et de logement : mise de fonds minimale et assurance prêt hypothécaire, consulté le 22 juillet 2026.
• Société canadienne d’hypothèques et de logement : définition et estimation générale des frais de clôture, consulté le 22 juillet 2026.
• Gouvernement du Canada : Loi sur l’interdiction d’achat d’immeubles résidentiels par des non-Canadiens, consultée le 22 juillet 2026.
• Gouvernement du Canada : règlement et conditions applicables à certaines exceptions pour les non-Canadiens, consulté le 22 juillet 2026.
• Gouvernement de l’Ontario : fonctionnement général de la Land Transfer Tax, consulté le 22 juillet 2026.
• Gouvernement de l’Ontario : Non-Resident Speculation Tax, exemptions et remboursements possibles, consulté le 22 juillet 2026.
• Ville de Toronto : Municipal Land Transfer Tax et Municipal Non-Resident Speculation Tax, consultées le 22 juillet 2026.
• Ville de Montréal : calcul des droits sur les mutations immobilières, consulté le 22 juillet 2026.
• Province de la Colombie-Britannique : Property Transfer Tax, déclaration et paiement lors du transfert, consulté le 22 juillet 2026.
• Province de la Colombie-Britannique : taxe supplémentaire applicable à certaines entités étrangères et dans certaines zones, consultée le 22 juillet 2026.
• Land Title and Survey Authority of British Columbia : rôle des avocats, notaires publics et autres professionnels des titres fonciers, consulté le 22 juillet 2026.
• Wise : fonctionnalités générales du compte Wise pour détenir et convertir certaines devises, consulté le 22 juillet 2026.
• Wise : frais applicables selon les devises et les opérations, consulté le 22 juillet 2026.