Prêt hypothécaire au Canada pour les nouveaux arrivants

Points clés

• Statut (immigration) : Selon votre statut (résident permanent ou temporaire) et le type de permis, vous pouvez parfois être admissible, mais les critères varient selon l’usage du bien. Vérifiez sur Canada.ca et confirmez avec un prêteur ou un courtier, car un permis ne garantit jamais une approbation.
• Mise de fonds : Le minimum dépend du prix du bien et du type de financement (résidence principale vs locatif, prêt assuré ou non). La SCHL et votre prêteur peuvent confirmer les règles, mais retenez que l’origine des fonds doit être clairement traçable.
• Crédit : Un historique de crédit canadien court n’exclut pas forcément le dossier, mais tout dépend de la banque, de l’assureur et de la qualité des preuves alternatives. Référez-vous à l’ACFC, à la SCHL et à votre prêteur, en gardant en tête que le crédit étranger n’est pas automatiquement “importé”.
• Assurance prêt hypothécaire : Avec moins de 20% de mise de fonds, une assurance prêt hypothécaire est souvent exigée, avec des conditions qui peuvent varier selon l’assureur, votre statut et la propriété. Vérifiez auprès de la SCHL, de Sagen ou de Canada Guaranty, et rappelez-vous qu’elle protège surtout le prêteur, pas l’acheteur.
• Dossier (documents) : Les prêteurs s’appuient sur des pièces solides (identité, revenus, relevés et preuves de fonds), avec des exigences qui changent selon la province, la profession, le statut et la source des fonds. Demandez une liste précise à la banque ou au courtier (et validez avec notaire/avocat), car les incohérences ralentissent fortement le traitement.
• Prochaine étape : La préapprobation sert à cadrer votre budget, mais ne remplace pas l’approbation finale, qui dépend aussi du bien (valeur, inspection) et du financement. Appuyez-vous sur l’ACFC et votre prêteur, et évitez de confondre simulation, préqualification et approbation.

Ce contenu est fourni à titre informatif uniquement et ne constitue pas un conseil hypothécaire, juridique, fiscal ou en immigration; les règles fédérales, les programmes des prêteurs, l’assurance prêt hypothécaire et les frais de clôture peuvent évoluer.

Qui peut obtenir un prêt hypothécaire au Canada en tant que nouvel arrivant?

Un nouvel arrivant peut parfois obtenir un prêt hypothécaire au Canada. En pratique, l’admissibilité dépend surtout de votre statut, de votre revenu, de votre mise de fonds, du type de bien et du niveau de confiance que le prêteur accorde à votre dossier.

Une confusion fréquente consiste à penser qu’un seul critère décide de tout. En réalité, le prêteur étudie l’ensemble du dossier, notamment l’occupation prévue du logement, la qualité des justificatifs et la cohérence entre les revenus, les dettes et le projet.

Résident permanent, résident temporaire et investisseur : ce qui change

Un résident permanent dispose souvent d’un accès plus large aux programmes classiques et, selon le dossier, à certaines solutions assurées pour nouveaux arrivants. Un résident temporaire avec un statut valide peut aussi être admissible, mais le prêteur demandera souvent davantage de preuves concernant l’emploi, la durée du séjour et l’usage du bien.

Pour un investisseur, la logique change, car le risque perçu peut être plus élevé et certaines options d’assurance ou de mise de fonds ne s’appliquent pas de la même manière.

• Résident permanent : accès souvent plus large.
• Résident temporaire : vérification souvent plus serrée.
• Achat locatif : exigences souvent plus strictes.

Restrictions pour les non-Canadiens : ce qu’il faut vérifier avant de chercher

• Règles fédérales : l’interdiction fédérale visant certains achats résidentiels par des non-Canadiens reste en vigueur jusqu’au 1er janvier 2027. Des exceptions existent, notamment pour certains résidents temporaires qui remplissent les conditions réglementaires. Vérifiez le texte en vigueur et demandez un avis juridique avant de vous engager.
• Statut exact : un visiteur, un titulaire de permis de travail et un résident permanent ne sont pas traités de la même façon. La question à poser n’est pas seulement « puis-je acheter? », mais « puis-je acheter ce type de bien avec ce statut aujourd’hui? »
• Type de propriété : un immeuble locatif, un duplex occupé par le propriétaire, un condo ou une propriété rurale ne seront pas étudiés de la même manière. Avant de chercher, demandez au prêteur ou au courtier si votre statut cadre avec un achat occupé par le propriétaire, assuré ou non.

Quelles conditions les prêteurs examinent-ils au Canada?

Au Canada, le prêteur regarde d’abord votre capacité réelle à rembourser. Cela passe par le revenu, l’emploi, les dettes, la cote de crédit, la mise de fonds, la propriété visée et la qualité des documents remis.

Un terme est la période pendant laquelle votre taux et certaines conditions restent les mêmes. L’amortissement est la durée totale prévue pour rembourser le prêt, tandis que le ratio prêt-valeur compare le montant emprunté à la valeur du bien.

Avant de parler à une banque locale ou à un courtier, vérifiez cinq points : un revenu stable, des dettes maîtrisées, des fonds disponibles, un projet réaliste et des documents cohérents. Si l’un de ces éléments est flou, la préapprobation devient plus fragile.

Mise de fonds minimale et origine des fonds

Le minimum dépend surtout du prix du bien, et une mise de fonds inférieure à 20% entraîne souvent une assurance prêt hypothécaire. En pratique, le prêteur vérifie aussi si les fonds sont disponibles, traçables et compatibles avec votre statut et votre projet.

Situation générale	Repère utile
Résidence principale assurée jusqu’à 500 000 CAD	Mise de fonds minimale de 5%
Résidence principale assurée de 500 000 à 1 499 999 CAD	5% sur les premiers 500 000 CAD, puis 10% sur le reste
Mise de fonds inférieure à 20%	Assurance prêt hypothécaire souvent requise
Bien de 1 500 000 CAD ou plus	Assurance prêt hypothécaire non disponible; financement non assuré et mise de fonds d’au moins 20% généralement requis

Ces repères généraux doivent être vérifiés auprès de la SCHL, de l’assureur et du prêteur au moment de la demande, car l’admissibilité et les règles applicables peuvent évoluer.

Si l’argent vient de l’étranger, d’une vente, d’un don ou d’une épargne récente, conservez tous les relevés et justificatifs.

Revenu, emploi et cote de crédit canadienne

Le prêteur veut voir un revenu stable, un emploi cohérent et un niveau d’endettement supportable. Il cherche aussi des habitudes de paiement régulières, car la cote de crédit ne montre pas seulement combien vous gagnez, mais aussi comment vous gérez vos engagements.

Si vous venez d’arriver, un historique de crédit canadien limité n’exclut pas forcément le dossier. Certaines banques et certains assureurs acceptent parfois des preuves alternatives, comme un rapport de crédit international, des preuves de loyer payé, des factures réglées, des relevés bancaires ou une lettre de référence financière, mais cela reste à confirmer au cas par cas.

Assurance prêt hypothécaire et seuil des 20%

Quand la mise de fonds est inférieure à 20%, une assurance prêt hypothécaire est souvent exigée. La SCHL, Sagen et Canada Guaranty sont des acteurs à vérifier. Cette assurance est différente de l’assurance habitation ou de l’assurance titres, qui couvrent d’autres risques.

Quelles banques et quels types de prêteurs comparer?

Beaucoup de nouveaux arrivants pensent qu’il faut choisir la première banque qui accepte d’étudier leur dossier. En pratique, un bon réflexe consiste à comparer au moins une grande banque locale, un courtier et, si le profil est atypique, une solution plus flexible.

Les conditions publiques ne racontent pas toujours toute l’histoire. Deux prêteurs peuvent afficher des programmes proches tout en réagissant différemment à un revenu récent, à une mise de fonds étrangère ou à un achat locatif.

Grandes banques locales et programmes pour nouveaux arrivants

Banque	Public visé	Crédit canadien	Documents souvent utiles	Ressource officielle
RBC	Résidents permanents, travailleurs temporaires, profils récents	Peut parfois accepter un historique limité	Entrée au Canada, emploi, actifs, mise de fonds	Hypothèques pour nouveaux arrivants
Banque Scotia	Nouveaux arrivants par l’intermédiaire du programme BonDébut	Certaines solutions peuvent être offertes sans historique local complet	Statut, revenu, pièces d’identité, rendez-vous-conseil	Programme BonDébut
CIBC	Résidents permanents, travailleurs étrangers, personnes de retour au Canada	Programme destiné aux profils avec historique limité	Revenus, emploi, mise de fonds, statut	Programme hypothécaire pour nouveaux arrivants
BMO	Résidents permanents récents et titulaires d’un permis valide	Peut étudier un historique limité ou absent	Statut, revenu, historique d’emploi, loyers	Options hypothécaires pour nouveaux arrivants
TD	Nouveaux arrivants en phase d’installation	Analyse au cas par cas	Statut, budget, préapprobation, revenus	Solutions pour nouveaux arrivants

Les publics visés, les critères de crédit et les documents demandés peuvent changer. Vérifiez les pages officielles et confirmez les conditions directement auprès de chaque prêteur.

Pour un lecteur francophone, la Banque Nationale et Desjardins peuvent aussi mériter une comparaison locale, surtout au Québec.

Courtier hypothécaire ou prêteur alternatif : quand est-ce utile?

Un courtier peut être utile si votre profil sort du cadre simple, par exemple en cas de revenu récent au Canada, de statut temporaire, de fonds provenant de l’étranger ou de besoin de comparer rapidement plusieurs banques. Demandez-lui avec quels prêteurs il travaille réellement pour ce type de dossier.

Un prêteur alternatif peut parfois être envisagé lorsque le dossier ne correspond pas aux critères des prêteurs traditionnels. Comparez attentivement le taux, les frais, les pénalités, le terme et les conditions de sortie avant de signer.

Quel dossier préparer avant la préapprobation?

La préapprobation avance plus vite lorsque le dossier est propre, lisible et logique. Le prêteur ne devrait pas avoir à reconstruire votre histoire financière à partir de captures d’écran incomplètes ou de virements mal expliqués.

Les documents les plus rassurants sont ceux qui prouvent clairement qui vous êtes, ce que vous gagnez, ce que vous devez et d’où vient votre mise de fonds.

Documents d’identité, d’immigration et de revenus

Préparez, selon votre profil, les pièces suivantes :

• Passeport ou pièce d’identité officielle.
• Preuve de statut au Canada, par exemple une carte de résident permanent ou un permis valide.
• Lettre d’emploi ou contrat.
• Talons de paie récents.
• Avis de cotisation, s’ils sont demandés.
• Relevés bancaires récents.
• Liste de vos dettes et engagements mensuels.

Les documents exacts varient selon le prêteur, la province et votre statut. Des pièces lisibles, récentes et cohérentes réduisent les allers-retours.

Preuves de fonds, historique bancaire et justificatifs alternatifs

Si votre mise de fonds vient de plusieurs comptes, construisez une chronologie simple. Le prêteur veut comprendre comment l’argent est arrivé au Canada, depuis quand il est disponible et si un don, un prêt ou une vente explique le solde affiché.

Conservez notamment :

• Les relevés avant le transfert.
• Les relevés après la réception au Canada.
• L’avis de change ou la preuve de conversion.
• La preuve du virement international.
• La lettre de don, le cas échéant.
• La preuve de vente d’un actif si la mise de fonds en provient.

Comment se déroule la demande de prêt hypothécaire?

Le parcours est plus simple si vous le voyez comme une suite d’étapes plutôt que comme une seule décision bancaire. Vous vérifiez d’abord votre budget, puis votre admissibilité probable, et seulement ensuite le bien.

Ce qui bloque le plus souvent n’est pas le taux, mais les écarts entre le dossier préparé au départ et la réalité finale du bien ou des fonds.

Estimer son budget et obtenir une préapprobation

Commencez par une estimation du budget, puis une préqualification, puis une préapprobation. Une simulation aide à cadrer vos moyens, tandis qu’une préapprobation va plus loin : le prêteur examine les documents, vérifie souvent le crédit et peut réserver un taux pendant une durée limitée.

La préqualification et la préapprobation ne signifient pas toujours la même chose selon les acteurs. L’Agence de la consommation en matière financière du Canada rappelle aussi que la préapprobation ne garantit pas l’approbation finale.

Faire une offre, financer et clôturer l’achat

Après la préapprobation viennent l’offre d’achat, la clause de financement, l’évaluation du bien, puis la décision finale du prêteur. Si le marché le permet, une inspection et une clause de financement restent des protections importantes, surtout si votre dossier est serré.

À la clôture, vous devrez signer les actes et régler les frais connexes. Selon la province, l’intervention passe surtout par un notaire ou un avocat, ce qui peut modifier le calendrier et les coûts.

Quels frais faut-il prévoir au-delà de la mise de fonds?

La mise de fonds n’est qu’une partie du budget. Beaucoup de nouveaux arrivants pensent avoir assez d’épargne, puis découvrent trop tard les frais de clôture, les taxes locales ou les ajustements à payer le jour de la signature.

Un achat devient risqué lorsque toutes les liquidités partent dans la mise de fonds. Gardez une marge pour les frais et un coussin de sécurité après la remise des clés.

Frais de clôture, droits de mutation et taxes

Frais	Pourquoi le prévoir
Notaire ou avocat	Signature et vérifications juridiques
Inspection	Évaluation de l’état du bien avant l’achat
Évaluation	Confirmation de la valeur pour le prêteur
Assurance titres, le cas échéant	Protection contre certains risques juridiques
Droits de mutation immobilière	Taxe liée au transfert de propriété
Ajustements et taxes	Répartition de certaines charges entre le vendeur et l’acheteur
Réserve de trésorerie	Coussin pour les imprévus et les premiers mois

Les montants varient selon la province, la ville, le prix du bien et le type de propriété.

Coûts qui varient selon la province

Au Québec, beaucoup d’expatriés pensent surtout au prix d’achat, puis oublient les droits de mutation immobilière, souvent appelés « taxe de bienvenue », ainsi que certains frais de notaire dans leur simulation initiale.

En Ontario, les droits de mutation peuvent être plus lourds selon la ville. Dans les autres provinces, la structure des frais juridiques, des frais d’enregistrement et des taxes n’est pas identique non plus.

Acheter pour y vivre ou investir : ce qui change

Acheter pour y vivre et acheter pour louer ne se financent pas de la même manière. Le prêteur ne regarde pas seulement la valeur du bien; il examine aussi la stabilité attendue des revenus et le risque de vacance ou de charges imprévues.

Une erreur fréquente consiste à transposer les règles d’une résidence principale à un investissement locatif, alors que l’évaluation du risque n’est pas la même.

Résidence principale ou bien locatif : différences de base

Pour une résidence principale, le prêteur peut accepter plus volontiers un dossier de nouvel arrivant si l’occupation est claire et la capacité de paiement crédible. Pour un bien locatif, la mise de fonds demandée est souvent plus élevée, l’assurance est plus limitée et le revenu locatif attendu est analysé avec davantage de prudence.

Il faut donc éviter d’universaliser les critères. Ce qui convient à un achat occupé par le propriétaire ne convient pas forcément à un investissement.

Ce que les banques demandent souvent en plus pour un investissement

Pour un projet locatif, la banque examine souvent de plus près vos liquidités, votre marge de sécurité, l’entretien futur, le risque de vacance et la cohérence du montage global. Elle peut aussi être plus prudente dans la façon d’intégrer le loyer prévu dans votre capacité d’emprunt.

Avant de faire une offre, demandez quelle part du revenu locatif le prêteur retient réellement pour ce type de bien et ce type de dossier.

Transférer sa mise de fonds au Canada sans mauvaises surprises

Le transfert de la mise de fonds est souvent sous-estimé par les expatriés. Pourtant, le délai, la devise, le coût de change et les preuves à conserver peuvent peser autant que la qualité du dossier de crédit.

Un transfert réussi ne suffit pas si vous ne pouvez pas expliquer clairement l’origine des fonds à la banque prêteuse.

Comment prouver l’origine des fonds et limiter les frais de change

Commencez tôt et gardez une chronologie complète des mouvements. Une conversion effectuée à la dernière minute vous laisse moins de temps pour comparer les conditions de change et peut compliquer la préparation des justificatifs demandés par le prêteur.

Le compte Wise peut aider à gérer plusieurs devises, à convertir des fonds et à envoyer de l’argent au Canada avec un coût affiché avant l’envoi. Il ne remplace ni les exigences documentaires du prêteur, ni une lettre d’emploi, ni une preuve de revenu, ni une vérification réglementaire. Wise n’est pas un prêteur hypothécaire.

Conservez les éléments suivants :

• Les relevés du compte d’origine avant le transfert.
• La confirmation de conversion ou l’avis de change.
• La preuve du virement international.
• Le relevé du compte destinataire en CAD.
• La lettre de don, si une partie des fonds est donnée.
• Une explication datée de la chronologie des fonds.

Conclusion

Un prêt hypothécaire au Canada peut être accessible à un nouvel arrivant lorsque le statut, le revenu, la mise de fonds et les justificatifs forment un dossier cohérent. Comparez plusieurs prêteurs plutôt que de vous arrêter à la première offre, et distinguez bien la simulation, la préapprobation et l’approbation finale. Prévoyez aussi les frais de clôture et une réserve de trésorerie au-delà de la mise de fonds. Avant de signer ou de transférer des fonds, vérifiez les règles fédérales, les critères du prêteur et les coûts applicables dans votre province.

Sources

• Canada.ca : achat d’un logement au Canada pour les nouveaux arrivants, vérifié le 21 juillet 2026.
• Ministère des Finances Canada : prolongation fédérale de l’interdiction d’achat de logements par certains non-Canadiens, vérifiée le 21 juillet 2026.
• Agence de la consommation en matière financière du Canada : préapprobation hypothécaire et documents de base, vérifiés le 21 juillet 2026.
• Agence de la consommation en matière financière du Canada : préparation du budget, dette et test de résistance, vérifiés le 21 juillet 2026.
• SCHL : assurance prêt hypothécaire, primes et mise de fonds minimale, vérifiées le 21 juillet 2026.
• SCHL : programme pour nouveaux arrivants et exemples de preuves alternatives, vérifiés le 21 juillet 2026.
• RBC : programme hypothécaire pour nouveaux arrivants, vérifié le 21 juillet 2026.
• Banque Scotia : programme BonDébut pour nouveaux arrivants, vérifié le 21 juillet 2026.
• CIBC : programme hypothécaire pour nouveaux arrivants, vérifié le 21 juillet 2026.
• BMO : options hypothécaires pour nouveaux arrivants, vérifiées le 21 juillet 2026.
• TD : solutions pour nouveaux arrivants, vérifiées le 21 juillet 2026.
• Sagen : programme d’assurance prêt hypothécaire pour nouveaux arrivants, vérifié le 21 juillet 2026.
• Canada Guaranty : information sur l’assurance prêt hypothécaire privée au Canada, vérifiée le 21 juillet 2026.
• Wise : compte Wise et gestion de devises pour le marché canadien, vérifiés le 21 juillet 2026.