Hipotecas nos EUA: Um guia para expatriados [2026]

Este guia explica como obter uma hipoteca nos EUA como expatriado ou recém-chegado, incluindo os tipos de hipoteca mais comuns, além dos custos e limitações que você precisa conhecer.

Entendendo as hipotecas nos EUA: Visão geral

Se você está pensando em comprar um imóvel nos EUA, é útil ter uma compreensão básica do mercado de hipotecas americano.

• Em 2024, 63% dos adultos nos EUA eram proprietários de imóveis, dos quais dois terços tinham uma hipoteca em aberto para pagar
• As taxas médias de hipoteca de 30 anos nos EUA são de cerca de 6% (janeiro de 2026), tendo caído gradualmente desde os anos 1980 até 2020 antes de subir novamente após a pandemia
• Os bancos americanos oferecem uma variedade de tipos de hipoteca para fins residenciais e de investimento, além de empréstimos comerciais
• Em geral, as hipotecas nos EUA são de taxa fixa ou de taxa ajustável (ARM) — as taxas fixas mantêm a mesma taxa por um período definido antes de reverter para a taxa padrão do banco, enquanto as taxas ARM mudam de acordo com o mercado
• Expatriados e recém-chegados nos EUA podem obter uma hipoteca em um banco americano, mas as opções podem ser mais limitadas em comparação a residentes de longo prazo, residentes permanentes e cidadãos americanos

Este guia é apenas para fins informativos e não constitui aconselhamento. Consulte orientação específica de um corretor de hipotecas licenciado ou outro profissional antes de assumir um compromisso com uma hipoteca nos EUA.

Estrangeiros podem obter uma hipoteca nos EUA?

Sim. Não há nenhuma razão legal que impeça um estrangeiro de obter uma hipoteca nos EUA. No entanto, é mais fácil conseguir uma hipoteca se você tiver residência permanente nos EUA, em comparação a ser um estrangeiro não residente ou residente temporário.

Alguns bancos oferecem hipotecas a recém-chegados nos EUA e a compradores não residentes. Pode ser necessário ter uma entrada maior, e a taxa de juros oferecida pode ser mais alta do que para cidadãos e titulares de Green Card.

Você também pode se candidatar por meio de um corretor especializado, o que pode ser uma opção mais fácil para comparar suas alternativas como expatriado comprando um imóvel nos EUA.

Requisitos financeiros para uma hipoteca nos EUA

Ao se candidatar a uma hipoteca nos EUA, você precisará verificar detalhadamente os requisitos de elegibilidade para saber se o produto é adequado para você.

Depois de encontrar um empréstimo adequado, você pode verificar os documentos necessários para comprovar sua situação financeira e histórico de crédito como um bom candidato para o produto específico.

Os bancos definem suas próprias regras sobre elegibilidade e capacidade de crédito, mas pode ser necessário fornecer documentos e informações como:

• Comprovante de identidade e endereço – incluindo detalhes de quaisquer imóveis que você já possua e seu endereço residencial dos últimos 2 anos ou mais
• Comprovante de renda – podem ser necessários contracheques, e em alguns casos você será solicitado a fornecer detalhes do seu empregador e um contato do departamento de RH. Se você for autônomo, pode ser necessário fornecer os dados do seu contador
• Comprovante de patrimônio – extratos bancários geralmente são necessários para verificar suas entradas e saídas de dinheiro e garantir que você tem o suficiente para a entrada
• Comprovante do histórico de crédito – se você não for residente nos EUA ou for um recém-chegado, alguns bancos podem verificar seu histórico de crédito no país de origem em vez de sua pontuação de crédito nos EUA

Depois de ter uma hipoteca aprovada, você precisará de uma forma de pagar suas taxas iniciais, entrada e parcelas regulares.

Usar a Wise para pagamentos internacionais pode ser uma opção econômica se você estiver pagando sua hipoteca americana de outro país.

A Wise usa a taxa de câmbio comercial e tarifas baixas e transparentes para transferências rápidas e seguras, depositadas diretamente na sua conta bancária nos EUA.

Taxas de hipoteca nos EUA em 2026

De acordo com o Federal Reserve Bank of St Louis – dados FRED, as taxas médias de hipoteca de 30 anos nos EUA são de cerca de 6% (janeiro de 2026), tendo caído gradualmente desde os anos 1980 até 2020 antes de subir novamente após a pandemia.

Bancos e credores hipotecários oferecem hipotecas de taxa fixa e ajustável, com taxas variáveis dependendo do prazo e outros fatores. Por isso, ainda vale muito a pena pesquisar para encontrar a melhor oferta de hipoteca com base nas suas necessidades específicas.

Quanto você pode tomar emprestado em uma hipoteca nos EUA?

Diferentes bancos e credores usarão critérios ligeiramente diferentes para decidir o valor do empréstimo que podem oferecer. Geralmente, levam em conta fatores como:

• Valor do imóvel – é provável que os empréstimos tenham um limite específico, como 65% de relação entre o valor do empréstimo e o valor do imóvel (LTV), que determina o valor máximo da hipoteca com base no preço do imóvel
• Sua Relação Dívida-Renda (DTI) – o quanto suas parcelas serão acessíveis com base em outros compromissos e despesas, normalmente na faixa de 28% a 36% da renda bruta no máximo
• Sua pontuação de crédito – os bancos podem estar mais inclinados a oferecer empréstimos maiores se você tiver uma boa pontuação de crédito
• Tipo e prazo da hipoteca – os empréstimos têm seus próprios critérios, que também podem influenciar o valor que você pode tomar emprestado

Serviços como o Zillow oferecem calculadoras de acessibilidade que podem ajudar a descobrir qual nível de empréstimo pode ser adequado para você. Lembre-se de que os bancos também podem levar em conta fatores pessoais, como seu status de emprego, residência e direito legal de residir nos EUA, ao calcular o valor máximo do empréstimo.

Calculadora de hipoteca nos EUA

Existem vários tipos de ferramentas disponíveis que podem ajudar a descobrir para qual hipoteca você pode se qualificar e quais seriam seus custos:

• Calculadora de hipoteca do Bank of America – exemplo da calculadora de hipoteca de um banco, disponível em todos os principais bancos americanos com base em suas próprias taxas de hipoteca específicas
• Calculadora de hipoteca do Bankrate – site de comparação que oferece uma calculadora para estimar os custos de qualquer hipoteca com base na taxa de juros cotada
• Outras ferramentas úteis incluem:
• Calculadora de custos de fechamento do Bank of America
• Calculadora de acessibilidade do Bank of America

Como solicitar uma hipoteca nos EUA em 2026

Você pode solicitar uma hipoteca nos EUA em um banco ou cooperativa de crédito, ou por meio de um corretor que possa conectá-lo a vários credores hipotecários.

Antes de se candidatar, certifique-se de que o banco selecionado oferece hipotecas para imóveis em sua localização preferida — alguns têm limitações sobre quais estados são atendidos. Você também precisará verificar a elegibilidade com base em sua residência, renda e entrada disponível.

Depois de selecionar um banco, um consultor de hipotecas será designado para ajudá-lo a navegar pelo processo de solicitação. Você poderá então enviar sua solicitação com os documentos de suporte, e o banco realizará uma verificação de crédito, se necessário. Assim que seu empréstimo for aprovado, você poderá prosseguir para o fechamento do seu novo imóvel.

Por meio de um banco

Diferentes bancos têm suas próprias regras sobre quais clientes podem ser atendidos para uma hipoteca nos EUA. Escolher um grande banco global como o HSBC pode ser uma boa opção, pois eles podem usar o histórico de crédito estrangeiro para verificar sua elegibilidade para um empréstimo.

Caso contrário, um grande banco americano como o Bank of America tem uma excelente variedade de produtos hipotecários a considerar:

• HSBC US – hipotecas para imóveis nos EUA, para candidatos não residentes ou estrangeiros
• Bank of America – hipotecas nos EUA com condições e requisitos variáveis

Por meio de um corretor de hipotecas

Você também pode buscar uma hipoteca por meio de um corretor de hipotecas — também conhecido como Originador de Empréstimo Hipotecário (MLO) licenciado. Qualquer credor que você selecionar deve estar devidamente licenciado para o seu estado pelo NMLS (Nationwide Multistate Licensing System).

Você pode verificar os detalhes online no registro nacional, ou buscar as informações de licenciamento do seu estado, que também estão disponíveis online.

Construindo crédito para melhores condições de hipoteca

Alguns bancos podem usar seu histórico de crédito estrangeiro para verificar sua adequação para um empréstimo. No entanto, isso nem sempre é uma opção. Se você não puder usar sua pontuação de crédito do país de origem, pode ser necessário construir um histórico de crédito nos EUA antes de solicitar uma hipoteca.

Você pode usar cartões de crédito para construir crédito e aumentar sua pontuação — tome cuidado para gastar com moderação e sempre pagar pontualmente para obter os melhores resultados. Você também pode garantir que suas contas estejam em seu nome, pois isso pode ajudar a melhorar seu crédito local.

Verifique sua pontuação de crédito com um provedor como o Experian regularmente para saber como está progredindo. As melhorias na sua pontuação podem começar a aparecer em cerca de 6 meses.

Taxas e custos de hipoteca nos EUA

Os custos da sua hipoteca podem variar e incluir diversas taxas diferentes. Veja algumas que você precisa conhecer:

📌 Tipo de tarifa	💡 Detalhes
Taxas de avaliação e inspeção	Custos variáveis dependendo do valor e da localização do imóvel
Custos de fechamento (taxas administrativas e legais cobradas na finalização da compra)	Reserve 2% – 5% do valor do imóvel
Seguro Hipotecário Privado e Seguro Residencial	Frequentemente necessário se você tiver uma entrada baixa; o seguro residencial padrão é exigido por todos os tomadores de empréstimo
Juros	Taxas variáveis dependendo dos detalhes do empréstimo
Custos de conversão de moeda	Se você estiver pagando sua hipoteca e entrada do exterior, os custos de conversão de moeda podem aumentar rapidamente

Tipos de hipoteca nos EUA

A principal diferença entre os tipos de hipoteca nos EUA está na abordagem para definir as taxas de juros:

• Taxa fixa – a taxa e, portanto, o valor das parcelas é fixo por um prazo acordado; pode estar disponível apenas para pagamentos mensais de principal e juros
• Hipotecas de taxa ajustável (ARM) – a taxa e o valor das parcelas podem mudar a qualquer momento; pode estar disponível tanto para pagamentos mensais de principal e juros quanto apenas para pagamentos de juros

Além dessas diferenças, há também algumas variações no tipo de empréstimo dependendo do nicho de cliente e tipo de imóvel.

Taxa fixa

Uma hipoteca de taxa fixa define a taxa que você pagará por um determinado período — geralmente de 1 a 5 anos. Alguns empréstimos oferecem até mesmo parcelas fixas por 30 anos, podendo cobrir todo o prazo do empréstimo.

Hipotecas de taxa ajustável (ARM)

As hipotecas de taxa ajustável não têm uma taxa de juros fixa. As taxas podem subir ou descer, o que significa que suas parcelas também podem mudar.

Empréstimos Jumbo

Os empréstimos jumbo são grandes empréstimos para imóveis de alto valor — podem ser hipotecas de taxa fixa ou ajustável, e geralmente têm requisitos de entrada mais altos.

Empréstimos FHA e VA

Empréstimos de custo relativamente baixo da Administração Federal de Habitação (FHA) ou do Departamento de Assuntos de Veteranos dos EUA (VA), para candidatos elegíveis. Geralmente não são oferecidos a estrangeiros.

Hipotecas para imóveis de investimento

Comprar um imóvel é uma forma popular de investir nos EUA. Hipotecas de investimento específicas estão disponíveis, mas podem ter uma taxa de juros mais alta em comparação a um empréstimo residencial.

Se você não é residente permanente nos EUA, pode descobrir que alguns bancos restringem o acesso a empréstimos de investimento.

Hipotecas comerciais

Hipotecas comerciais são oferecidas por bancos e corretores especializados, para empresas que desejam adquirir imóveis comerciais. As hipotecas comerciais não funcionam exatamente da mesma forma que uma hipoteca residencial, portanto, você precisará obter orientação local se esse for o tipo de hipoteca de sua preferência.

Ajuda para obter uma hipoteca nos EUA

Você pode conseguir assistência para hipotecas e empréstimos apoiados pelo governo dos EUA — embora isso geralmente não esteja disponível se você ainda não for residente permanente nos EUA.

• Empréstimos da Administração Federal de Habitação (FHA) — oferecidos para pessoas como compradores de primeira casa e idosos com uma pontuação de crédito relativamente baixa que estejam comprando um imóvel elegível
• O suporte hipotecário pode estar disponível localmente por meio da agência de financiamento habitacional (HFA) do seu estado
• Apoio governamental específico pode estar disponível para grupos como trabalhadores de emergência, professores e compradores de imóveis rurais

Se você está procurando boas formas de gerenciar os custos da sua hipoteca ao pagar do exterior, conheça a Wise.

A Wise pode oferecer pagamentos internacionais de baixo custo usando a taxa de câmbio comercial, o que pode ajudar a eliminar tarifas desnecessárias e pagar menos no final.

Impostos e benefícios fiscais em hipotecas nos EUA

Você precisará pagar alguns custos contínuos ao ser proprietário de um imóvel nos EUA. Os impostos sobre propriedades variam muito por estado e região local, como pode ser visto no mapa de impostos sobre propriedades da Tax Foundation. Se você estiver alugando seu imóvel para obter renda, também precisará declarar seu aluguel e poderá ser obrigado a pagar o Imposto de Renda Federal do IRS, de 10% a 37%, dependendo da sua renda tributável total.

Há também alguns benefícios fiscais do IRS para proprietários de imóveis, que podem deduzir impostos estaduais e locais sobre imóveis de até US$ 10.000, além dos juros da hipoteca, dentro dos limites permitidos. Consulte seu consultor fiscal para ver como isso funciona no seu caso específico.

Você precisa de seguro de propriedade para obter uma hipoteca nos EUA?

Você pode optar por contratar um seguro nos EUA por diversos motivos — e em alguns casos, certos tipos de seguro são obrigatórios.

Bancos como o Wells Fargo recomendam que você contrate um seguro residencial, que pode ser obrigatório para sua hipoteca — e você também pode precisar considerar outros tipos de seguro, como seguro contra inundações ou seguro de título. Algumas pessoas também precisam de seguro privado adicional se estiverem contratando uma hipoteca com uma entrada muito pequena.

Como funcionam as parcelas da hipoteca nos EUA?

Ao contratar sua hipoteca, você escolherá entre pagar apenas juros ou juros e principal mensalmente. Se você pagar apenas os juros, deverá conseguir quitar o principal tomado emprestado ao final do prazo da hipoteca.

Alguns bancos também permitem que você faça pagamentos extras na hipoteca, o que pode ajudar a reduzir o prazo do seu empréstimo. Isso pode ter benefícios financeiros — o Wells Fargo, por exemplo, fornece cálculos mostrando como um pequeno pagamento extra pode reduzir o valor total que você pagará pelo seu imóvel nos EUA.

Lembre-se, no entanto, de que os bancos frequentemente impõem limites ao valor dos pagamentos extras que você pode fazer antes de ser cobrada uma multa.

Refinanciamento de uma hipoteca nos EUA

Alguns bancos americanos também oferecem opções de refinanciamento. Isso pode ser útil se sua hipoteca de taxa fixa estiver se encerrando e você quiser contratar um novo produto de taxa fixa em vez de reverter para a taxa padrão do banco, que pode ser mais alta. Você também pode optar pelo refinanciamento se outro banco tiver uma oferta melhor disponível.

Verifique sua hipoteca específica antes de considerar essa opção, pois frequentemente há taxas e multas por pagamento antecipado que você precisa pagar para ser liberado da sua hipoteca inicial. Isso pode superar alguns ou todos os benefícios do refinanciamento.

Recursos úteis

Informações verificadas pela última vez em 22 de janeiro de 2026.

• Wise – para pagamentos internacionais, incluindo pagamentos de hipoteca e entradas
• HSBC US – explicação do processo de hipoteca nos EUA pelo banco, para estrangeiros não familiarizados com o sistema
• Lista de verificação de hipoteca internacional do HSBC US – exemplo de documentos necessários para compradores estrangeiros nos EUA solicitando uma hipoteca
• Calculadora de custos de fechamento do Bank of America
• Calculadora de acessibilidade do Bank of America
• Federal Reserve Bank of St Louis – dados FRED – gráficos de juros médios de empréstimos
• Zillow – calculadora de acessibilidade de hipotecas
• NMLS (Nationwide Multistate Licensing System) – encontre um Originador de Empréstimo Hipotecário (MLO) licenciado
• Experian – serviço de verificação de crédito
• Assistência para hipotecas e empréstimos apoiados pelo governo dos EUA – página inicial para assistência hipotecária a nível federal
• Agência de financiamento habitacional estadual (HFA) – página inicial para assistência hipotecária a nível estadual
• Benefícios fiscais do IRS para proprietários de imóveis – informações do IRS para proprietários de imóveis
• HSBC US – página inicial para hipotecas de imóveis nos EUA, para candidatos não residentes ou estrangeiros