Alugar imóveis em Portugal e os direitos dos inquilinos

Ao alugar um imóvel em Portugal, há vários fatores a considerar. Depois de escolher onde deseja morar, você precisará analisar o seu orçamento e quanto espaço precisa. As cidades oferecem principalmente apartamentos e acomodações para estudantes. Por outro lado, também é possível alugar casas nos arredores, em cidades menores ou no interior do país. Alguns imóveis podem ser entregues sem mobília, enquanto outros podem ser parcialmente mobiliados. Além disso, você pode querer avaliar se é melhor comprar ou alugar um imóvel.

Alugar em Portugal

Mais de 75% das pessoas optam por comprar uma casa em Portugal. No entanto, nem todos podem arcar com uma hipoteca, por isso muitos recorrem ao mercado de aluguel. Em 2018, 25,2% da população optou por alugar. Após a pandemia de COVID-19, mais famílias passaram a considerar o aluguel em vez da compra. De fato, no segundo trimestre de 2021, os contratos de aluguel aumentaram 49,3% em comparação com o mesmo período de 2020.

Embora seja possível alugar diretamente com o proprietário, para um expatriado, geralmente é mais fácil recorrer a uma imobiliária que conheça bem a região. A maioria dos expatriados opta por grandes cidades como Lisboa e Porto ou pelo Algarve, ao sul. Os anúncios incluem uma combinação de imóveis mobiliados e sem mobília. Mesmo os imóveis sem mobília geralmente vêm com cozinha equipada com eletrodomésticos.

Lugares populares para alugar em Portugal

Portugal é famoso pelas suas praias deslumbrantes e clima ensolarado durante praticamente todo o ano. Há muitos lugares onde você pode se sentir em casa, mas a maioria dos expatriados se muda para grandes cidades com uma atmosfera animada e oportunidades de trabalho e educação. Veja alguns dos lugares mais populares para morar:

Lisboa

Lisboa está se tornando rapidamente um polo para nômades digitais e expatriados que desejam se mudar para Portugal. A capital tem fácil acesso à praia e a atrações culturais. Também é uma das regiões mais caras do país, com um preço médio de aluguel de pouco mais de €13 por metro quadrado em 2022. Apartamentos de um quarto podem custar entre €700 e €1.000 ou mais por mês.

Porto

Esta cidade pitoresca é o berço do vinho do Porto. Mas além das vinhas e adegas, o Porto também tem uma atmosfera criativa com edifícios cobertos de azulejos deslumbrantes e bairros repletos de ateliês e galerias de arte. Atualmente, o preço por metro quadrado é de cerca de €10. Alguns apartamentos têm um custo semelhante ao da capital, mas você também pode encontrar opções mais baratas aqui.

Braga

Braga é a terceira maior cidade de Portugal, conhecida pelo seu santuário icônico e praças encantadoras. Um estudo recente da Comissão Europeia a considerou uma das cidades mais felizes de Portugal. Surpreendentemente, os preços ainda são bastante acessíveis, com imóveis custando cerca de €7 por metro quadrado em 2022. De fato, é possível encontrar um apartamento de dois quartos aqui por €600.

Algarve

Lar de praias fantásticas, resorts de golfe e cidades à beira-mar, esta é uma região popular entre os expatriados de língua inglesa. Muitas pessoas se aposentam aqui, especialmente pensionistas britânicos, que vêm aproveitar o clima mais quente.

Os preços podem variar bastante entre as cidades, mas, em média, o aluguel custa cerca de €10,50 por metro quadrado. Há muitas casas de férias e complexos de apartamentos de frente para a praia, mas você também pode encontrar casas independentes mais afastadas.

Comprar vs. alugar em Portugal

Alugar um imóvel em Portugal geralmente é mais fácil do que comprar. Há muito menos burocracia, e você não precisa contrair uma hipoteca para pagar. Além disso, os imóveis geralmente vêm mobiliados, o que significa que você pode se mudar imediatamente.

Claro que, se você está pensando em morar em Portugal de forma permanente, pode valer a pena comprar um imóvel. Você também pode usá-lo como investimento e alugá-lo para obter uma renda extra.

Tipos de imóvel para alugar em Portugal

A maioria das pessoas aluga apartamentos em Portugal. Se você não tem condições de arcar com o imóvel inteiro, pode considerar dividir o espaço com um colega de quarto. Em grandes cidades como Lisboa e Porto, isso é especialmente comum. Também é possível encontrar casas para alugar nos arredores.

Normalmente, os imóveis vêm com mobília, mas você também pode encontrar anúncios de imóveis sem mobília. Eles podem variar de estúdios a apartamentos de quatro quartos e geralmente incluem uma cozinha totalmente equipada. Algumas casas podem não ter máquina de lavar roupa, mas é comum as pessoas usarem lavanderias.

Você encontrará o número de quartos no título do anúncio. Por exemplo, T1 é um apartamento de um quarto e T2 é um apartamento de dois quartos. Embora Portugal seja conhecido pelo seu clima quente, muitos imóveis têm pouco isolamento térmico e pode fazer frio lá dentro. Pode ser necessário investir em um pequeno aquecedor para o inverno.

Como encontrar um imóvel para alugar em Portugal

Há vários lugares onde você pode encontrar imóveis para alugar em Portugal. Confira algumas opções abaixo.

Portais online

Usar um portal online é uma das formas mais fáceis de encontrar um imóvel em Portugal. Esses portais oferecem uma variedade de propriedades e permitem filtrar por faixa de preço, número de quartos e localização. Eles também ajudam a ter uma visão geral do mercado. Os portais imobiliários online em Portugal incluem:

• Airbnb (para acomodação de curto prazo)
• Flatio
• HousingAnywhere
• Spotahome
• Sites imobiliários como Engel & Völkers, Remax e ERA

Imobiliárias

Recorrer a uma imobiliária pode ser muito útil, especialmente se você ainda não conhece bem as regiões. As imobiliárias mais populares em Portugal incluem Engel & Völkers, Remax e ERA.

Agências especializadas em aluguéis para expatriados

A maioria das imobiliárias em Portugal está disposta a atender expatriados. No entanto, existem algumas empresas especializadas nesse serviço, incluindo:

• Pearls of Portugal
• SilverDoor Apartments

Dividir apartamento

Dividir um apartamento é uma opção popular entre estudantes e jovens residentes em Portugal. Normalmente, você teria um quarto só para você e compartilharia o banheiro, a cozinha e a sala de estar. O aluguel médio pode variar entre €200 e €450 por mês. A maioria dos portais online tem a opção de buscar apartamentos compartilhados. Como alternativa, você também pode encontrá-los em sites específicos como o Bquarto.

Moradia estudantil em Portugal

Não é comum encontrar moradia no campus das universidades portuguesas. Geralmente, os estudantes moram em uma residência universitária próxima ou dividem um apartamento. Muitas vezes, você pode se candidatar a uma residência universitária online. No entanto, as vagas tendem a se esgotar rapidamente, então você pode precisar considerar acomodação privada. O Bquarto oferece anúncios para estudantes.

Como alugar um imóvel em Portugal

O processo de alugar um imóvel em Portugal é relativamente similar ao de outros países europeus. Existem duas formas principais de alugar um imóvel: por meio de uma imobiliária ou diretamente com um particular.

Alugar por meio de uma imobiliária

Assim que encontrar um imóvel de seu interesse, demonstre interesse imediatamente, pois o mercado de aluguel pode ser muito competitivo. O próximo passo é assinar o contrato de arrendamento. Para alugar em Portugal, você precisa de um número de identificação fiscal (NIF) e de um documento de identidade. Se mais de uma pessoa for alugar, todas precisam apresentar a sua documentação. Você também precisará apresentar um extrato bancário, uma declaração de imposto de renda ou um comprovante de vínculo empregatício.

Estudantes que não estão trabalhando podem precisar que um pai ou responsável forneça esses documentos. Além disso, o proprietário pode pedir um fiador para garantir o pagamento do aluguel caso o inquilino descumpra o contrato.

Após assinar o contrato, você precisará pagar o adiantamento do aluguel. Geralmente, esse valor equivale a três meses. O proprietário também pode solicitar um depósito de segurança (ou caução).

Alugar diretamente com o proprietário

Em Portugal, também é possível alugar diretamente com o proprietário. Você precisará apresentar os mesmos documentos mencionados acima.

Custos de aluguel em Portugal

Os custos de aluguel em Portugal geralmente não são negociáveis. Portanto, embora você possa discutir o preço, corre o risco de perder o imóvel se houver outro interessado disposto a pagar mais. Abaixo está uma estimativa dos custos que você precisará considerar.

Aluguel mensal

Em 2021, o aluguel médio em Portugal era de cerca de €875 por mês para um imóvel de três quartos. Em Lisboa, no entanto, esse valor pode ser cobrado por um apartamento de um quarto ou até mesmo por um estúdio. Um apartamento de três quartos no centro da cidade pode custar pelo menos €1.200. A faixa de preços é semelhante em outras áreas populares como Porto e Algarve. De acordo com o portal online Idealista, os aluguéis mensais mais baixos em 2022 estão em Castelo Branco. Ali, você pode pagar apenas €300 por mês.

Geralmente, as contas não estão incluídas no valor do aluguel. Os anúncios que incluem essas despesas indicam “despesas incluídas” na descrição. Normalmente, você pode pagar o aluguel por transferência bancária, mas alguns proprietários podem pedir o pagamento em dinheiro.

Se você deixar de pagar, as repercussões variam de acordo com o seu contrato de aluguel. Normalmente, você tem oito dias para cobrir o valor devido. Após esse prazo, pode ser necessário pagar uma indenização de 50% ao proprietário ou arriscar o despejo.

Depósito de aluguel

Em Portugal, geralmente você precisa pagar pelo menos três meses de aluguel antecipado. Além disso, o proprietário pode pedir um depósito de segurança (caução). Você deverá recebê-lo de volta ao final do contrato, desde que o imóvel esteja em ordem.

Taxas de agência e administrativas

Em Portugal, geralmente não há comissão imobiliária para os inquilinos. Em vez disso, os agentes cobram as suas taxas diretamente do proprietário.

Custos de serviços públicos

Geralmente, os inquilinos precisam pagar as contas de serviços públicos por conta própria. Isso inclui eletricidade, internet, água e gás. Essas contas são pagas separadamente a cada prestador de serviço, mas o custo médio total pode ser de cerca de €100 por mês.

Ajuda com os custos

Portugal oferece vários tipos de benefícios para ajudar a cobrir os custos de aluguel. Locatários entre 18 e 35 anos podem se candidatar ao programa Porta-65 Jovem.

Há também subsídios para aposentados e desempregados. Para estes últimos, você deve se inscrever no centro de emprego local antes de solicitar o benefício.

Habitação social em Portugal

Em 2012, havia 24.484 habitações sociais em todo Portugal. O Instituto da Habilitação e da Reabilitação Urbana (IHRU) é responsável pela gestão da habitação social.

Tanto moradores locais quanto expatriados podem solicitar auxílio ao aluguel (arrendamento apoiado), desde que tenham residência permanente. O apoio está disponível para pessoas e famílias que vivem em condições precárias ou com baixa renda. Você pode se candidatar online por meio do Portal da Habitação. O programa adapta o custo do aluguel às condições financeiras do candidato.

Contratos de arrendamento em Portugal

Ao alugar em Portugal, você encontrará tanto contratos com prazo determinado quanto contratos por prazo indeterminado. A maioria dos contratos de arrendamento tem duração mínima de um ano.

Um contrato padrão deve incluir o seguinte:

• Nome e identificação de todas as partes envolvidas no arrendamento
• Endereço do imóvel
• Valor do aluguel e data limite para pagamento
• Duração do contrato

Aqui está um modelo de contrato de arrendamento em Portugal. Depois de assinar o contrato, você e o proprietário devem guardar uma cópia para referência.

Direitos e obrigações do inquilino

Em Portugal, um contrato de arrendamento se renova automaticamente, a menos que uma das partes o encerre. Os inquilinos precisam avisar com pelo menos dois meses de antecedência antes de deixar um imóvel. Em geral, você pode fazer alterações em instalações, mas deve verificar o seu contrato ou consultar o proprietário. Se o proprietário constatar danos ao imóvel, pode reter o seu depósito ao final.

Normalmente, você não tem permissão para sublocar o seu espaço, a menos que isso esteja previsto no contrato. Portanto, você deve sempre pedir permissão ao proprietário. Além disso, de acordo com o Decreto-Lei nº 47344, artigo 1062, você não pode cobrar do sublocatário mais de 20% do valor estipulado no contrato original.

Direitos e obrigações do proprietário

Como proprietário, você deve avisar com pelo menos dois meses de antecedência antes de encerrar um contrato. Em alguns casos, pode ser necessário apresentar uma justificativa. Por exemplo, se você precisar morar no imóvel ou se ele precisar de reformas.

Se o seu inquilino não pagou o aluguel por pelo menos três meses, você deve enviar uma notificação. Se isso não resolver, você pode iniciar um processo de despejo por meio do Balcão Nacional do Arrendamento.

O que fazer em caso de disputa

A Associação dos Inquilinos e Condóminos do Norte de Portugal oferece orientação relacionada ao aluguel em Portugal. Em Lisboa, o Centro de Apoio do Novo Regime de Arrendamento Urbano (NRAU) também apoia inquilinos e proprietários.

A Lei nº 13/2019 inclui uma série de medidas para ajudar a resolver disputas entre inquilinos e proprietários e proteger os que estão em situações vulneráveis. Você deve consultar esse documento para saber como proceder ou entrar em contato com um advogado para auxiliá-lo. Se você não puder pagar, pode solicitar apoio jurídico por meio da Segurança Social.

Serviços públicos e telecomunicações em Portugal

Geralmente, as contas de serviços públicos não estão incluídas no valor mensal do aluguel. Portanto, você precisará arcar com esses custos. O proprietário pode já ter um contrato com um fornecedor. Se for esse o caso, você só precisa solicitar a mudança de titularidade. Caso contrário, você precisará fazer tudo por conta própria. A mesma empresa pode fornecer eletricidade e gás. A água, no entanto, geralmente é paga separadamente a cada município.

É claro que você também pode precisar configurar a sua conexão de internet e TV. Há vários fornecedores disponíveis, portanto, compare as ofertas antes de escolher um. Normalmente, em apartamentos com serviços incluídos, essas despesas já estão incluídas na sua fatura.

Mudança para o imóvel e saída em Portugal

Depois de assinar o contrato de aluguel e pagar o depósito inicial, você pode se mudar para o seu novo lar na data acordada. Tente configurar as suas contas de serviços públicos com antecedência, pois o processo pode levar alguns dias.

Para apartamentos mobiliados, alguns proprietários podem incluir um inventário ao contrato. Isso serve principalmente para garantir que todos os itens do imóvel permaneçam lá quando você sair. Também registra eventuais danos.

Se você estiver planejando se mudar antes do término do contrato, verifique a cláusula de aviso prévio. Normalmente, você precisa notificar o proprietário por escrito com pelo menos dois meses de antecedência.

O proprietário pode organizar uma vistoria para confirmar que tudo está em ordem. Se você pagou um depósito no início, ele deverá devolver o valor total, a menos que haja danos ao imóvel. Se você precisar de ajuda com a mudança, consulte plataformas online como o TaskRabbit para encontrar pessoas que podem ajudá-lo a montar móveis, mover caixas e até limpar a sua casa.

Alugar o seu imóvel em Portugal

De acordo com o Global Property Guide, o rendimento de aluguel em Portugal é de cerca de 5,45%. Se você quiser usar o seu imóvel como aluguel de temporada, deve solicitar uma licença e cumprir os requisitos de segurança. Além disso, você precisará pagar uma taxa turística, mas geralmente pode cobrá-la dos hóspedes.

Os aluguéis de longa duração exigem mais obrigações, incluindo o registro de um contrato e a emissão de recibos fiscais. Você pode anunciar o seu imóvel online ou colocar uma placa na janela dizendo para alugar (arrendar). No entanto, geralmente é mais fácil contratar um agente para cuidar do processo por você.

Abaixo estão alguns dos custos que você precisará cobrir:

• Taxa de agência – geralmente de um a dois meses de aluguel
• Imposto de selo – 10% do valor do aluguel para cada contrato emitido
• Imposto Municipal sobre Imóveis (IMI) – entre 0,3% e 0,8% do valor do bem tributável pago anualmente
• IRS (Imposto sobre o Rendimento das Pessoas Singulares) – a renda de aluguel é tributada entre 10% e 28% dependendo da duração do contrato

Dicas para quem aluga em Portugal

• Não pague nada sem visitar o imóvel e assinar um contrato.
• Mesmo que o proprietário não forneça um inventário, você deve fotografar o imóvel quando chegar e guardar as fotos em caso de disputa.
• Se o imóvel precisar de reparos antes de você se mudar, você deve acertar isso com o proprietário antes de assinar o contrato.
• Confirme com o proprietário quais taxas fazem parte do contrato.
• Verifique a política em relação a fumar ou ter animais de estimação. Mesmo que haja uma cláusula contra isso, você pode negociar com o proprietário antes de assinar.
• Peça ao proprietário que lhe mostre onde fica o quadro de disjuntores e outras particularidades do apartamento para evitar surpresas.
• Quando você se mudar, anote ou fotografe todos os medidores (gás, eletricidade e água). Você precisará fornecer essas leituras iniciais a cada prestador de serviço para que eles possam começar a calcular a sua fatura.

Recursos úteis

• Pure Portugal – explica como solicitar um contrato de aluguel de longa duração em Portugal
• Novo Regime do Arrendamento Urbano – perguntas frequentes sobre o aluguel urbano em Portugal
• Diário da República Eletrónico – leis referentes ao aluguel em Portugal
• Portal da Habitação – plataforma que permite solicitar iniciativas de habitação acessível e social
• Alto Comissariado para as Migrações (ACM) – associação que apoia migrantes que vivem em Portugal
• ePortugal – fornece informações sobre como solicitar uma licença para aluguéis de temporada
• Balcão Nacional do Arrendamento (BNA) – plataforma que lida com pedidos de despejo