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买房与卖房

美国买房全攻略 2026：在美购置房产完整指南

购买新家是一件令人兴奋的大事，但也伴随着许多复杂的决策。如果你正计划在美国买房，本指南将为你详细梳理交易流程、市场价格以及如何制定购房计划。

阳光下一栋带有草坪和美国国旗的独栋住宅，门前立着“已售出（SOLD）”的地产招牌。
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已更新 15-4-2026

无论你是美国当地居民、职场移民还是海外投资者，在美国买房，充满机遇与挑战。

本指南涵盖了在美国购房从起步到过户的全流程，包括你需要预算的各项开支、实用建议，以及如何简化购房中的财务环节。

内容目录

用 Wise 汇款在美国轻松置业

在美国买房涉及许多复杂的流程与繁琐的财务安排。国际汇款平台 Wise 专协助购房者完成大额跨境资金转移，并有效优化汇率兑换，节省手续费。立即了解他们如何为你的美国置业计划提供协助。

核心要点

  • 美国买房对当地人和外国人同样开放，但流程可能与你的原籍国有所不同，提前规划至关重要。
  • 寻求专业支持，如当地房产经纪人或房地产律师，能确保交易过程更加顺畅。
  • 美国房价差异巨大，取决于地理位置、房产类型、面积等多种因素。
  • 除了购房款，你还需要为律师费、经纪人佣金、转让税等过户费预留预算。
  • 在过户前，你需要结清所有款项。如果你是从海外汇款至美国，使用 Wise 等专业服务可以有效降低汇款总成本。

外国人可以在美国买房吗？

可以。 美国对外国人购买当地房产并无限制。

外国人在美国买房的流程与美国公民或居民基本一致。不过，你需要提前做一些准备工作，例如申请个人纳税人识别号 (ITIN)1。如果你需要贷款，需提前获得贷款预批信2。

本指南将详细讲解居民和非居民的美国买房注意事项。由于流程可能较为陌生，建议咨询具有当地市场经验的房产经纪人，为你满足个性化需求。

在美国买房的条件与要求

无论你是美国公民、绿卡持有者还是非居民，购房的基本要求都大同小异，一般需要准备以下关键文件：

  • 身份证明： 一般为护照。
  • 纳税识别号： ITIN 或 社会安全号码 (SSN)。
  • 财务证明： 资产证明、工资单或收入证明，具体取决于你的付款方式。

如果你计划通过贷款买房，申请过程中需要整理一套支持文件，可能包括：

  • 最新的信用报告。
  • 收入证明： 如工资单、W-2 表格或报税单。
  • 资产证明： 银行流水，证明你有能力支付美国买房首付及过户费等。

美国买房流程：手把手步骤指南

房产可能是你一生中最大的一笔开支。只要掌握了清晰的流程，购房时就能更加安心。

  1. 第一步：设定预算并寻求专业帮助

    在开始选房前，请设定一个现实的预算。如果你需要贷款，请先获取贷款预批2。别忘了预算转让税、律师费、过户费以及日后的持有成本（如房产税和保险）。

    在这个阶段，建议你可组建一个专业的团队，包括房产经纪人和律师。找到熟悉你目标区域的专家，会让过程事半功倍。

  2. 第二步：搜索房产

    你可以使用主流的美国买房网站或美国买房app来了解市场：

    Zillow
    Redfin
    RE/MAX

    你的经纪人也会协助你筛选，并安排看房。

  3. 第三步：出价

    选定心仪的房子后，经纪人会为你起草一份报价书。这包括成交价、包含的家具家电以及报价有效期。此时通常需要支付一笔诚意金 (Earnest Money Deposit)。

    为了保护你的利益，经纪人通常会建议在合同中加入退出条款，例如：买家满意的房屋检查结果、房屋估值必须达标、以及抵押贷款顺利获批等条件。

  4. 第四步：尽职调查与法律审核

    你的法律团队将指导你完成尽职调查 (Due Diligence)，一般包括房屋检查，有时还涉及洪水风险或病虫害调查。同时，律师或产权公司会进行产权调查，确保房产可以合法交易。

  5. 第五步：过户与完成交易 

    过户日当天，买卖双方将签署所有必要文件。你需要支付剩余的购房款和过户费。

    无论是支付定金还是过户费，都可选择使用像 Wise 一样快速便捷的跨境汇款工具， 透过中间市场汇率和透明低廉的手续费，让买房流程更顺利。

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美国房屋价格参考

美国房子的价格因地点和房产类型而异。截至 2025 年末，美国房产的中位价格约为 40.54 万美元，但地区差异极大3。

以下是根据 Numbeo 数据整理的部分主要城市每平方米价格参考（2026年1月）4，5：

城市位置市中心每平米价格 (USD)非市中心每平米价格 (USD)
纽约 (New York, NY)20,986.428733.48
奥斯汀 (Austin, TX)6,965.773145.84
西雅图 (Seattle, WA)7,356.335124.45

美国买房贷款攻略

对于外籍人士或非居民，在美融资的选择包括：在美国银行贷款、在原籍国贷款或全款支付。

  • 美国银行贷款： 即使是非居民，部分银行也能提供贷款，但美国买房首付比例要求通常更高（可能在 30%-50%），且利率可能略高于本地居民6。
  • 抵押贷款再融资： 如果你已经拥有一套房产，可以考虑美国房子抵押贷款买第二套房子 (Cash-out Refinance) 来获取购房资金7。

美国买房费用清单：预算拆解

在预算中，除了房价，还需考虑以下“隐形”成本8，9：

  • 转让税： 各州差异极大。
  • 房屋估值费： 贷款银行一般会要求进行房屋评估，费用约 300 至 450 美元。
  • 房屋检查费： 约 250 至 700 美元，视房屋大小而定。
  • 过户费： 房价的 2%-5%，包含律师费、产权保险等。
  • 房产税： 每年约为房屋估值的 0.4%-2%。
  • 美国买房中介费： 在美国，买方经纪人的佣金通常由卖家支付，但这在 2024 年后的法律协议变更后可能有所变动，请务必咨询你的经纪人。

作为买家，了解过户费等构成是美国买房过程中最重要的一环。一般上，过户费占约房价的 2% – 5%，通常在过户当天通过电汇、银行本票、或类似 Wise 的跨境汇款平台支付。

以下整理了一份针对华人买家的美国买房过户费用清单，你可以将其作为核对表使用。

美国买房过户费：详细清单

1. 贷款相关费用（仅限贷款买家）

如果你是全款买房，这一块基本可以省略。

  • 房屋估值费: 银行聘请第三方评估房价，确保抵押物价值。10
  • 贷款启动费：涵盖承保过程相关成本，约占房贷总额的 0.5% – 1%。
  • 贷款申请费: 贷款启动费可能包含申请费，涵盖处理申请的行政开支，建议和贷款银行确认，避免支付双倍的费用。
  • 贷款保险 (PMI): 如果你的首付低于 20%，通常需要预付第一笔私有贷款保险。
  • 信用报告费: 银行调取你的信用分数。
  • 点数费用: 你可以选择预付一笔钱来降低贷款利率。
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买房与卖房

美国房贷指南：美国房贷利率、申请流程与外国人买房攻略

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2. 产权与法律费用

这是确保房子“身家清白”的关键。11，12，13

  • 产权搜索费: 检查房屋是否有留置权 (Liens) 或产权纠纷。
  • 产权保险: 保护贷款方和买方不受潜在产权问题的损失。
  • 律师费/过户代办费: 支付给处理文书的律师或第三方托管公司 (Escrow Company)。
  • 勘察费: 确认土地边界（视州而定，并非所有地方都必须进行审查）。

3. 政府与税务费用

  • 房屋登记费 (Recording Fee): 向当地县政府登记你的房产所有权。8
  • 转让税: 政府收取的财产转移税，比例因地而异。

4. 预付项目与托管账户

  • 预付房产税: 部分买家会预付半年或一年的税款。8
  • 预付房屋保险: 可以选择先支付半年或一整年的保险费。
  • 托管账户准备金: 存入一笔钱在托管账户（escrow account）中，用于日后自动支付税款和保险。

买家和卖家的对比：谁付什么？

虽然一切皆可商量，但以下是美国大部分地区的传统惯例14：

费用项目通常支付方备注
中介佣金 卖家 买家可能需要自行支付给买方经纪人，需提前沟通。
房屋检查费 买家这是买家的尽职调查，通常不进过户账单，需先行支付。
产权搜索与保险买方/卖方协商卖家会支付屋主产权保险，而买家支付的则是贷款人产权保险。
过户税 买方/卖方协商因州而异，有的州（如纽约）数额较高。

💡 Expatica 专家提示：如何识别“收费陷阱”？

  1. 核对 LE 与 CD 表格15，16： 在过户至少 3 天前，银行必须给你一份最终过户条款文件 (Closing Disclosure, CD)。请将其与你申请贷款时的贷款预估表 (Loan Estimate, LE) 进行对比。如果费用有所上涨，你有权询问原因。
  2. 警惕电汇诈骗： 请切记，即使收到邮件，也要拨打你经纪人提供的过户公司官方电话人工确认账号，防止黑客拦截邮件篡改收款账号。
  3. 大额汇款优化： 如果你的资金还在海外，建议提前至少 2-3 周开始汇款至你的美国银行账户。或者，你也可以选择利用 Wise 的大额汇款服务锁定较好的汇率，缩短转账时间，并节省高昂的银行电汇中转费。
使用 Wise 汇款

⚠️ 2026 跨境汇款新规：1% 附加税提醒

从2026年1月1日起，美国对部分形式的跨境汇款开始征收 1% 的消费税17。

  • 受影响的汇款方式： 使用现金、汇票或银行本票等“实物支付工具”进行的柜台汇款。
  • 应对方案： 购房大额资金建议通过电子银行转账 (ACH) 或线上电汇方式操作。使用 Wise 等数字化平台也能让你以中间市场汇率获益，还能有效避开针对实物票据的新税项。

2024年佣金改革后的“新常态”

2024年起，美国全国房地产经纪人协会（NAR）的政策变更全面落地，至今已成为买房的必备常识17。

核心变化：

  • 禁止在MLS发布佣金报价： 卖家经纪人不许在房源系统（MLS）上设定买家经纪人的佣金报价。这意味着佣金变得完全透明且可谈判。
  • 强制签署代理协议： 在带买家看第一套房之前，经纪人必须与买家签署《买家代理协议》(Buyer Written Agreement)。协议中必须明确标注：如果卖家不付中介费，买家需要支付给经纪人的具体金额（或百分比）。

买家策略：

  1. 先谈钱，再看房： 签署协议前，确认经纪人的收费标准（通常为房价的 3%-6%，或定额费用14）。
  2. 出价时加入“佣金条款”： 现在的常见做法是在买房出价（Offer）中明确要求：“卖家需支付买家经纪人 X% 的佣金”。这实际上是将中介费重新纳入了房价谈判中。
  3. 货比三家： 2026年的市场催生了“按劳取酬”的模式。如果你只需要经纪人帮你跑流程而不需要选房建议，可以尝试商谈更低的费率。

2026 报税新政：买房后的节税秘籍

2025年7月签署的 OBBB法案 对 2026 纳税年度产生了深远影响，为房主产生了更多利好。

1. SALT 扣抵上限大幅提升

  • 旧制： 州和地方税（州收入税 + 地产税）扣抵上限仅为 $10,000，这对住在加州、纽约州等高税区的华人非常不利。
  • 2026新政： SALT 扣抵上限提高至 $40,000，但只限年收入 $500,000 以下的纳税人。19年收入 $500,000–$600,000 的纳税人扣除额度则逐步减少，而年收入超过 $600,000 的纳税人扣除上限将被压回 $10,000。

💡 专家解读： 如果你每年的房产税是 $15,000，州收入税是 $20,000，，在符合收入条件的情况下，SALT 可扣金额可从原本的 $10,000，提高至 $35,000。这意味着应税收入和之前相比，可减少额外 $25,000，可能为你节省数千美元的联邦税。

2. 扣除抵押贷款利息

  • 抵扣限额： 对于 2017 年 12 月 15 日之后取得的房贷，你可扣除最高 $750,000 贷款额度所产生的利息；更早取得的贷款可能仍适用 $1,000,000 上限（具体情况建议咨询 CPA）。20 
  • 第二套房： IRS 允许对最多两套住宅（自住房与一套第二住宅）的房贷利息进行扣除，但两套房的贷款额度需合并计算，并受上述上限限制。

3. 绿色能源补助 

  • 住宅能源抵免 (Energy Credits): 安装太阳能板、高效热泵空调等，可获得高达 30% 的税务减免（Credit）。20

4. 成本基准 (Cost Basis) — 未来卖房省税的关键

特别提醒： 所有的过户费（律师费、产权保险、转让税）以及后期的重大装修费（如改建厨房、加装围栏），虽然在买房当年不能直接抵税，但必须保留收据。21它们会增加房屋的“成本基准”，在未来卖房时，帮你大幅减少资本利得税。

FAQ

美国买房常见问题解答

美国买房首付比例一般是多少？

一般在 3% 到 20% 之间。非居民或无信用记录的买家可能被要求支付更多的首付6，22。

美国婚后买房写一方名字属于共同财产吗？

这取决于房产所在的州。在共有财产州 (Community Property States) 如加州、德州，婚后购买的财产通常被视为共同财产；而在公平分配州 (Equitable Distribution States)，规则可能更加复杂，法官会根据多种因素来判断财产分配23。建议咨询专业的家庭法律师。

把海外的房子卖掉，再把钱汇入美国，是否要交收入税？

这涉及复杂的跨境税务问题。一般情况下，卖房款本身作为本金不视为在美国的“收入”，但如果产生资本利得，且你是美国的税务居民 (Tax Resident)，则可能需要申报25。建议咨询精通中美税务的 CPA（注册会计师）。

美国买新房需要中介吗？

需要。 虽然你可以直接去售楼处，但带上自己的经纪人可以保护你的权益，且佣金通常已包含在开发商的预算中，不带经纪人通常不会让你获得额外折扣。

美国房屋保险必须买吗？

如果你有贷款，银行通常强制要求购买房屋保险24。如果你是全款买房，法律不强制，但强烈建议购买以规避风险。

结论

美国买房流程相对复杂，但只要有专业的本地团队支持，这是完全可以实现的。在行动之前，请确保了解美国买房的注意事项，并合理规划你的财务。

如果你需要从海外转账用于购房，Wise 是理想选择之一，不但可为你提供透明的汇率和低廉的费用，还能让购房流程更快速便捷，是海外消费及投资极佳的财务工具。

资料来源

  1. 新浪财经：美国税号办理：一文搞懂ITIN、SSN和EIN区别与用途
  2. 美南新闻：美国房贷额度计算:我能贷多少款？ 资深贷款顾问王洁教你如何自我预批贷款
  3. Trading Economics: 美国现有住宅销
  4. Numbeo: America: Price Rankings by City of Price per Square Meter to Buy Apartment in City Centre (Buy Apartment Price)
  5. Numbeo: America: Prices by City of Price per Square Meter to Buy Apartment Outside of Centre (Buy Apartment Price)
  6. Experian: Do You Have to Be a U.S. Citizen to Get a Mortgage?
  7. Chase: Explore savings with mortgage refinance
  8. Zillow: Closing Costs Explained: What Are Closing Costs and How Much Are They?
  9. Zillow: Property Tax Calculator
  10. Experian: Everything You Need to Know About Mortgage Fees
  11. Consumer Finance: What are title service fees?
  12. Investopedia: Title Insurance Explained: Protect Your Property and How to Buy It
  13. Experian: How to Get a Property Survey
  14. Zillow: Buyer or Seller: Who Pays for What
  15. Consumer Finance: Loan Estimate and Closing Disclosure: Your guides in choosing the right home loan
  16. Consumer Finance: Closing Disclosure Explainer
  17. 新浪财经：美国对部分跨境汇款征收1%汇款税
  18. National Association of REALTORS®: Summary of 2024 MLS Changes
  19. Tax Foundation: FAQ: The One Big Beautiful Bill, Explained
  20. Congress.gov: Tax Provisions in H.R. 1, the One Big Beautiful Bill Act
  21. Investopedia: What Is a Capital Improvement, and How Does It Work?
  22. Bankrate: What is the typical down payment on a house?
  23. 北美省钱快报：在美国离婚想保护自己？财产这样分才不吃亏！尤其注意这9个州
  24. Bankrate: Is home insurance required? What homeowners need to know
  25. IRS：出售住宅时的税务注意事项

资料检查日期：2026年01月26日

Author

Cristen T

关于作者

Cristen 是 Expatica 的内容专家。曾亲身经历移居外地，她对海外生活的种种不易深有体会。如今，她致力于为全球华人提供实用的移居指南，帮助他们在异国他乡开启精彩的新生活。

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