Imóveis em Portugal: como comprar uma casa em Portugal

Comprar uma casa pode ser assustador, especialmente se for a sua primeira vez no mercado imobiliário. Adicione um novo país à equação e você pode até pensar em desistir.

Felizmente, este artigo está aqui para ajudar. Desde anúncios de imóveis e preços de propriedades até documentação e como fazer uma proposta, veja o que você precisa saber sobre comprar um imóvel em Portugal.

Além disso, vamos mostrar como economizar dinheiro ao fazer transferências internacionais com serviços como a Wise.

Propriedade em Portugal: panorama do mercado imobiliário

Portugal tem uma taxa de propriedade de imóveis relativamente alta. Cerca de 77,8% dos residentes são proprietários de suas casas, em comparação com a média da União Europeia (UE) de 69,1% (Eurostat, 2023). Esse número tem se mantido relativamente estável nos últimos anos, variando entre 77,3% e 78,3%.

De acordo com o Instituto Nacional de Estatística (INE) de Portugal, a aquisição de imóveis é mais comum entre as gerações mais velhas (2021). De fato, não é incomum que os portugueses vivam com a família até os 30 anos. Em 2023, cerca de 68,3% dos adultos entre 18 e 34 anos dividiam a casa com os pais.

Ao mesmo tempo, o país se tornou cada vez mais popular para investimentos imobiliários estrangeiros, especialmente devido a incentivos governamentais como o Golden Visa e o sistema tributário para residentes não habituais (NHR). De fato, o INE aponta que mais de 1 milhão das quase 6 milhões de casas em Portugal são residências secundárias ou destinadas ao uso sazonal.

Um estrangeiro pode comprar imóveis em Portugal?

Os expatriados geralmente alugam uma casa nos primeiros anos no país e compram um imóvel quando estão mais familiarizados com a região e com o mercado imobiliário.

Felizmente, Portugal não impõe nenhuma restrição quando se trata de estrangeiros comprando imóveis. Claro, você vai precisar ter o visto adequado: cidadãos da UE precisam se registrar junto às autoridades e cidadãos de fora da UE precisam solicitar um visto de longa duração. Todos os residentes, estrangeiros ou não, também precisam ter um Número de Identificação Fiscal (NIF) para acessar o mercado imobiliário.

E é só isso. Os expatriados têm o direito de comprar imóveis e solicitar hipotecas ou crédito em Portugal. No entanto, lembre-se de que os cidadãos portugueses geralmente conseguem condições melhores de financiamento imobiliário. Enquanto eles podem, em geral, financiar até 90% do valor do imóvel, essa porcentagem pode cair para apenas 70% para residentes de fora da UE.

O mercado imobiliário português e os preços dos imóveis

Em comparação com outros estados-membros da UE, os preços dos imóveis em Portugal ainda são relativamente acessíveis, cerca de 20% abaixo da média europeia (2022). Dito isso, o país enfrenta uma crescente crise habitacional impulsionada por uma série de fatores.

Por exemplo, o país possui muitos imóveis vazios que estão abandonados, presos em processos de herança ou utilizados para aluguel de temporada.

Ao mesmo tempo, os preços dos imóveis registraram um aumento significativo na última década. De 2017 a 2022, subiram cerca de 9,2% ao ano. Entre 2020 e 2021, no entanto, os preços das casas em Portugal dispararam incríveis 157%. Esse aumento foi parcialmente causado por investimentos estrangeiros, com expatriados gastando mais do que o dobro do valor dos nacionais portugueses (INE, 2021).

Enquanto isso, a taxa de juros média das hipotecas em Portugal quase dobrou entre 2022 e 2023, dificultando que as famílias arcassem com as prestações mensais.

A crise habitacional levou a diversas manifestações e medidas governamentais para corrigir o mercado. Por exemplo, o programa Golden Visa não inclui mais a compra de imóveis como investimento elegível. Famílias de baixa renda também podem solicitar auxílio governamental na forma de um subsídio à taxa de juros nos seus financiamentos imobiliários.

Quanto custa comprar uma casa em Lisboa?

Lisboa é um dos lugares mais populares e caros para morar em Portugal. Em junho de 2024, o preço médio era de €4.096 por metro quadrado, em comparação com a média nacional de €2.950.

Alguns dos melhores bairros para morar na capital incluem Príncipe Real, Campo de Ourique e Lapa. A cidade oferece principalmente uma mistura de apartamentos antigos e modernos. Dito isso, também é possível encontrar casas, especialmente nas regiões periféricas.

Quanto custa comprar uma casa no Algarve?

Se você sonha em morar perto da costa, o Algarve pode ser o lugar certo para você. Essa região do sul é especialmente popular entre os expatriados. De fato, em 2022, mais de 25% dos residentes estrangeiros compraram um imóvel lá.

Os preços dos imóveis no Algarve são similares aos de Lisboa, com o metro quadrado custando em média €3.373. O mercado imobiliário inclui casas modernas e complexos de apartamentos de luxo, especialmente em grandes áreas de resort como Portimão e Albufeira, que são as mais caras.

Quais são os outros custos envolvidos na compra de uma casa?

Além dos preços dos imóveis, há outros custos a considerar ao comprar um imóvel em Portugal. No geral, você deve reservar pelo menos 10% acima do valor do imóvel.

Os custos adicionais podem incluir:

	Custos estimados	Observação
Honorários do agente imobiliário	Entre 5% e 10% do valor final de venda	Geralmente estão incluídos no preço do imóvel, salvo indicação contrária
Tarifas bancárias e de hipoteca	Cerca de €1.000
Taxas de condomínio	Varia por localização e condomínio	Aplicáveis somente na compra de apartamentos
Seguro residencial	Entre €80 e €400 por ano	O seguro é obrigatório quando há hipoteca
Imposto Municipal sobre Imóveis (IMI)	De 0,3% a 0,8% do valor declarado do imóvel. Você pode usar esta calculadora online para estimar o valor a pagar.	Proprietários de primeira casa podem solicitar uma isenção de três anos. Na maioria dos casos, essa isenção é concedida automaticamente ao atualizar o endereço fiscal.
Imposto Municipal sobre as Transmissões Onerosas de Imóveis (IMT)	Esse imposto único é baseado em vários fatores, como o valor tributável do imóvel e a localização	Existem isenções disponíveis se você estiver comprando uma residência permanente e o valor declarado estiver abaixo dos limites estabelecidos pelo estado. Você pode usar esta calculadora online para calcular o IMT.
Taxas de registro	Entre €280 e €700, dependendo da localização	As taxas geralmente são mais altas quando há hipoteca
Imposto de selo	0,8% do valor declarado do imóvel	Ao solicitar um financiamento imobiliário, você precisará pagar um adicional de 0,6% da hipoteca

Além das tarifas de transação, você precisará considerar outros custos opcionais. Por exemplo, talvez você queira contratar um vistoriador para inspecionar o imóvel. Alguns bancos cobrem esse custo, mas na maioria dos casos, você precisará pagar por conta própria.

Da mesma forma, você pode optar por contratar uma assessoria especializada para acompanhar os processos legais ou de imigração. Eles podem ajudá-lo a encontrar a melhor opção de financiamento para a hipoteca em Portugal. Os principais serviços para expatriados no mercado imobiliário português incluem:

• Kuabit
• Pearls of Portugal
• Upscore

Um custo muitas vezes esquecido é o de fazer grandes transferências internacionais de dinheiro. Muitos bancos acrescentam uma margem à taxa de câmbio e cobram tarifas de transferência, o que pode adicionar milhares ao valor da sua compra; compare sempre as opções. Usar um serviço especializado como a Wise, que oferece transferências com a taxa de câmbio comercial mais uma tarifa pequena e transparente, pode gerar uma economia significativa nas transferências internacionais. As economias variam conforme montante, rota e método de pagamento.

Como financiar a compra de um imóvel em Portugal

Se o seu orçamento ainda não está pronto, você pode sempre solicitar um financiamento imobiliário. Portugal tem três tipos de hipotecas:

• Taxa de juro variável – vinculada às taxas Euribor
• Taxa de juro fixa – fixa durante toda a duração da hipoteca
• Taxa de juro mista – inicialmente fixa e depois ajustada de acordo com a Euribor

Você pode obter uma hipoteca diretamente em um banco local ou contratar um corretor de hipotecas. Essa opção pode ser útil se você quiser comparar as opções de financiamento entre diferentes bancos. Como alternativa, você pode consultar uma calculadora de hipoteca online ou um site de comparação como o Deco ProTeste.

Em Portugal, os bancos geralmente emprestam no máximo 90% do valor do imóvel para cidadãos portugueses e cerca de 70% para expatriados e autônomos. Vale ressaltar que você precisa comprovar que as prestações mensais não ultrapassarão 35% da sua renda. Se for 50% ou mais, o banco provavelmente recusará a solicitação.

Como encontrar uma casa em Portugal

A maneira mais fácil de encontrar uma casa em Portugal é entrar em contato com uma agência imobiliária experiente. Elas podem cobrir todo o país ou regiões e cidades específicas. Algumas se especializam em ajudar expatriados.

Todos os agentes imobiliários precisam estar registrados no governo e exibir um número de licença. Os imóveis disponíveis podem ser encontrados em portais imobiliários, como:

• Idealista
• Imovirtual
• Casa Sapo

Ao procurar uma casa residencial, verifique se ela possui uma licença de habitação. Essa licença é obrigatória para que você possa morar no imóvel.

Imóveis já construídos

Há muitos imóveis disponíveis no mercado em Portugal. Quando você encontrar um que goste, pode agendar uma visita presencial. Na maioria dos casos, você visita o imóvel por conta própria. No entanto, algumas agências organizam visitas com vários interessados, especialmente no caso de leilões de imóveis.

Se você estiver fora de Portugal, também pode visitar o imóvel online. No entanto, é sempre recomendável ver a casa pessoalmente antes de fazer uma proposta, pois nem sempre é possível identificar todos os problemas e defeitos pela câmera.

Algumas dicas:

• Faça uma lista das suas preferências com antecedência para ter em mente durante a visita ao imóvel
• Verifique o fornecimento de gás (encanado ou por botijão) e o acesso a água e eletricidade
• Ao comprar um imóvel em Portugal, leve em conta que muitas casas são propensas à umidade. Isso pode influenciar na escolha da região onde você vai morar.
• Contratar um agente imobiliário local pode economizar tempo na busca e no preenchimento de documentação. Além disso, eles conhecem bem a região e podem ajudá-lo a escolher o melhor bairro para você.

Projetos de construção

Embora as casas já construídas (e mais antigas) tenham o seu charme, elas também apresentam alguns desafios. Por exemplo, não estão totalmente equipadas com tecnologias modernas de sustentabilidade, e outras pessoas já viveram (e até morreram) nelas.

Os novos projetos de construção, por outro lado, permitem que você personalize a casa ao seu gosto. Se essa é a sua preferência, é importante verificar a reputação do incorporador e garantir que ele esteja cumprindo os requisitos legais.

Ao comprar um imóvel em desenvolvimento em Portugal, tenha cuidado ao fazer pagamentos e certifique-se de ter um contrato com prazos definidos. Além disso, acompanhe o andamento do projeto de tempos em tempos para garantir que tudo está indo conforme o planejado.

Projetando a sua própria casa

Os mais criativos também podem optar por projetar a própria casa em um terreno ou lote aprovado para uso habitacional.

Você pode encontrar terrenos à venda nos principais portais imobiliários. Antes de fazer uma proposta, não deixe de verificar a licença de utilização na prefeitura local. O custo vai depender da localização e do tamanho do terreno, podendo variar entre €40.000 e €200.000.

Depois disso, você pode contratar um arquiteto ou construtor local para dar vida ao seu projeto. Solicite orçamentos de vários profissionais, certifique-se de que estejam totalmente segurados e verifique exemplos de trabalhos anteriores. Lembre-se de que a proposta mais barata pode não ser a melhor escolha a longo prazo.

Com tudo isso resolvido, você pode solicitar uma licença de construção na prefeitura mais próxima. A aprovação de um projeto geralmente leva cerca de 30 dias, mas pode demorar bem mais.

Embora você possa fazer a construção por conta própria, é mais aconselhável ter um supervisor para acompanhar o projeto. Antes de se mudar oficialmente, você precisará voltar à prefeitura e solicitar uma licença de habitação.

Qual é o processo de compra de um imóvel em Portugal?

Comprar uma casa em Portugal é um processo relativamente simples e rápido. No entanto, pode demorar um pouco para encontrar o imóvel certo e obter a aprovação da hipoteca.

Embora possa demorar um pouco para encontrar o imóvel certo e obter a aprovação da hipoteca, o processo de compra em si é relativamente rápido e simples. Confira abaixo um guia passo a passo do que esperar.

Passo 1: descobrir as suas opções de hipoteca

Se você precisar de uma hipoteca, comece a pesquisar as opções o quanto antes. Isso vai dar a você uma estimativa de quanto pode financiar e quais são as chances de aprovação. Tente entrar em contato com alguns bancos locais para saber com o que está trabalhando.

Passo 2: escolher uma casa e fazer uma proposta

Quando você encontrar a sua nova casa dos sonhos, é recomendável contratar um vistoriador antes de fazer uma proposta oficial. Ele vai verificar o imóvel em busca de problemas maiores e pode ajudar a evitar imprevistos no futuro. Se houver problemas evidentes, mas você ainda assim quiser fazer uma proposta, você também terá base para negociar o preço.

Quando estiver pronto, você pode fazer uma proposta. Em Portugal, é relativamente comum pedir cerca de 10% a 15% abaixo do preço de venda. As negociações podem acontecer por telefone, e-mail ou pessoalmente. Lembre-se de que, quando há várias propostas em aberto, a maior oferta geralmente leva.

Passo 3: burocracia e pagamentos

Quando você e o vendedor chegarem a um acordo sobre o preço, você precisará:

• Assinar um contrato-promessa compra e venda – esse documento é fornecido pelo agente imobiliário. Você pode encontrar um modelo aqui. Após a assinatura, se qualquer uma das partes descumprir o acordo, ela deverá pagar uma indenização.
• Acompanhe a taxa de câmbio com serviços especializados como a Wise para evitar margens ocultas e converter o seu dinheiro para euros com tarifas transparentes.
• Pagar o sinal – o sinal geralmente equivale a cerca de 10% do valor do imóvel. Se você decidir desistir da compra, perderá o sinal. Mas se for o vendedor quem se recusar a vender, ele deverá devolver o dobro do valor do sinal.
• Assinar a escritura do imóvel – como comprador, você pode decidir onde formalizar a escritura. A maioria dos agentes imobiliários vai organizar isso para você, mas se você fizer por conta própria, há várias opções, como serviços como o Casa Pronta, cartórios, notários e advogados.
• Pagar o restante dos custos – após transferir o restante do preço de compra, o imposto de transmissão de imóveis e o imposto de selo, você receberá as chaves do imóvel.
• Atualizar o seu endereço fiscal – após a conclusão da venda, você tem 15 dias para atualizar o seu endereço fiscal. Os cidadãos portugueses podem fazer isso online; os residentes expatriados precisam ir ao escritório local da autoridade tributária.

Passo 4: contratar seguro e configurar serviços essenciais

Em Portugal, é obrigatório contratar um seguro residencial quando você tem uma hipoteca. O ideal é providenciar isso assim que o imóvel estiver em seu nome.

A sua apólice deve cobrir danos por incêndio, o que geralmente está incluído no seguro multirriscos. O banco também provavelmente vai exigir que você contrate um seguro de vida. A maioria dos bancos pode oferecer um pacote de seguros, mas você tem toda a liberdade de comparar ofertas com outros provedores.

Se você estiver comprando um imóvel em Portugal com capital próprio, o seguro residencial não é obrigatório, mas é altamente recomendado. Além disso, você pode optar por cobrir os seus pertences em caso de roubo ou dano.

Com isso resolvido, você precisará cuidar dos serviços essenciais, começando pelo fornecimento de água. A água é administrada em nível local e você não pode escolher o seu fornecedor. Você precisará perguntar à sua prefeitura qual empresa de abastecimento de água atende a sua área.

Para eletricidade, gás e internet, há uma variedade de fornecedores, o que significa que você pode comparar as ofertas de acordo com as suas necessidades.

Como vender um imóvel em Portugal

Quando você decidir se mudar, pode colocar a sua casa à venda. O primeiro passo é fazer uma avaliação do imóvel. Você pode fazer isso pesquisando imóveis com características semelhantes na sua região ou, melhor ainda, solicitando uma estimativa a uma agência imobiliária.

Além disso, você precisará reunir um dossiê de venda com documentos como:

• Certificado energético
• Certidão permanente do registo predial
• Planta do imóvel
• Outros documentos necessários

Em seguida, você precisará decidir como vender o seu imóvel. Você pode fazer isso por conta própria (venda direta) ou por meio de um agente imobiliário. A segunda opção envolve tarifas, mas pode economizar muito tempo com burocracia e visitas ao imóvel.

Os próximos passos são os descritos anteriormente (processo de compra), mas na ordem inversa.

Ao vender um imóvel, lembre-se de que você precisa pagar o imposto sobre ganhos de capital (mais-valias de imóveis). Em Portugal, isso geralmente equivale a 50% do lucro. No entanto, você pode deduzir os custos de reformas realizadas no imóvel nos cinco anos anteriores à venda.

Para uma estimativa rápida dos custos, você pode usar esta calculadora online.

Dicas para expatriados que querem comprar uma casa

Há algumas questões que os expatriados que estão comprando um imóvel em Portugal devem levar em consideração. Para que o processo corra bem, você deve:

• Avaliar em qual parte de Portugal gostaria de se estabelecer. Se possível, visite várias regiões e tente alugar por alguns meses para garantir que gosta da área.
• Pesquisar o mercado local verificando os preços dos imóveis e os tipos de propriedades disponíveis.
• Se você planeja comprar um imóvel que precisa de reforma, informe-se sobre as regulamentações locais de construção e os programas de apoio às reformas sustentáveis.
• Considere fazer uma segunda visita ao imóvel com um vistoriador. Visitar os imóveis em diferentes horários do dia também pode ajudar você a ter uma ideia melhor da região.
• Certifique-se de incluir os custos extras de compra de imóveis em Portugal no seu orçamento.
• Se você estiver transferindo dinheiro de outra moeda para o sinal e o pagamento final, compare as taxas de câmbio e as tarifas de diferentes provedores. Serviços especializados como a Wise oferecem a taxa de câmbio comercial com uma estrutura de tarifas transparente para transferências internacionais.

Recursos úteis

• eGov – uma plataforma governamental com os vários passos para comprar e vender uma casa em Portugal
• Idealista – relatório de preços de imóveis à venda em Portugal
• Portal da Habitação – oferece auxílio financeiro e suporte para habitação em Portugal